Dauervermietung oder Ferienwohnung: Erfolgreich vermieten mit unseren Tipps

Ob aufgrund von Erbschaft, Umzug oder Trennung – es gibt manchmal Lebensumstände, die uns über das Schicksal unseres Hauses oder der Wohnung nachdenken lassen. Wenn die Eigennutzung der Immobilie für die Familie nicht mehr in Frage kommt, steht man vor der Entscheidung: Verkaufen oder vermieten? In einer Welt ständiger Veränderungen und volatiler Finanzmärkte wird gerade die Vermietung von Immobilien als verlässliche Geldanlage immer attraktiver.

Dabei stellt sich für Eigentümer häufig die Frage: Sollte man seine Immobilie kurzfristig, beispielsweise als Ferienwohnung, oder doch langfristig vermieten? Beide Vermarktungsstrategien haben ihre Vorteile, aber auch Herausforderungen. Eine Lösung, die Vermietern die Entscheidung erleichtert, bietet Rentola.de, wo Mietobjekte sowohl für kurz- als auch längerfristige Aufenthalte gelistet werden können. Auf der sicheren Plattform können Vermieter ihr Haus oder Appartment in Deutschland und darüber hinaus anbieten. Eine direkte Kommunikation mit potentiellen Mietern bietet zudem eine hohe Transparenz, die das oftmals zeitintensive Marketing sowie den Vermietungsprozess erleichtert.

Schnell, flexibel und rentabel: Kurzzeitvermietung Ihrer Immobilie

In Deutschland gibt es keine festgelegte Höchstdauer für Vermietungen. Wer seine Wohnung oder Haus als Ferienimmobilie anbieten will, kann sie von einem Zeitraum von mehreren Tagen bis hin zu mehreren Monaten inserieren.

Örtliche Gesetze oder die Hausordnung eines Gebäudes könnten Ihren Plänen allerdings einen Strich durch die Rechnung machen. Regelungen in Berlin, Hamburg, München und Köln sollen die Vermietung von Wohnraum an Touristen in den jeweiligen Innenstädten einschränken und verhindern, dass Wohnungen dauerhaft dem angespannten Wohnungsmarkt entzogen werden. In solchen Fällen ist es erforderlich, eine Genehmigung für die Kurzzeitvermietung zu beantragen. Ohne diese sind Vermietungen je nach Lage nur zwischen 30 und 90 Tagen pro Jahr erlaubt.

Dennoch bietet die Kurzzeitvermietung Ihrer Wohnung gerade in touristisch attraktiven Gegenden viele Vorteile und ist dank smarter Apps und Keycode-Schlössern heutzutage einfacher denn je zu verwalten:

• Bei geschickter Vermarktung erhalten Sie eine höhere Rendite als für langfristige Vermietungen.
• Bei Plattformen mit direktem Mieterkontakt können Eigentümer selbst entscheiden, wann ihre Immobilie verfügbar ist. So bleibt die Möglichkeit, sie selbst zu nutzen oder für Bekannte bereitzustellen.
• Kosten für die Ausstattung und Nebenkosten der Ferienimmobilie können als Betriebs- und Werbekosten deklariert werden.
• Durch den häufigen Mieterwechsel kann das Risiko langfristiger Mietausfälle reduziert werden.

Kurtaxe und örtliche Abgaben

Wer Ferienobjekte in ausgewiesenen Erholungsgebieten vermietet, kommt um die Kurtaxe nicht herum. Als Vermieter ist es Ihre Aufgabe, sich zu informieren, ob und in welcher Höhe diese anfällt, sie gegebenenfalls Ihren Gästen in Rechnung zu stellen und in einer jährlichen Abrechnung an die örtliche Gemeindeverwaltung weiterzuleiten.

Statten Sie Ihre Ferienimmobilie optimal aus

Um im wachsenden Markt der Ferienvermietungen zu bestehen, sollten Sie die Ausstattung Ihrer Immobilie sorgsam auf die Bedürfnisse der Gäste abstimmen. So mag ein überdimensionierter Bücherschrank zwar charmant sein, ist jedoch nicht zwingend erforderlich. Wichtiger ist hingegen ein ansprechend und funktional eingerichteter Wohnbereich. Das Schlafzimmer sollte über ein bequemes Bett, ausreichend Stauraum und gute Leselampen verfügen.

Die Küche, oft das Herzstück jeder Immobilie, muss mit allen essentiellen Geräten und Utensilien ausgestattet sein, von einem funktionierenden Herd über genug Geschirr bis hin zu einfachen Küchenwerkzeugen wie einem Dosenöffner. Das Badezimmer muss sauber und gut beleuchtet sein, mit ausreichend Ablageflächen für die persönlichen Gegenstände der Gäste. Der Essbereich sollte einladend gestaltet sein und genügend Platz für alle Gäste bieten.

Bei Ferienimmobilien ist zudem der Außenbereich wichtig. Ein gut ausgestatteter Aufenthalts- und Essbereich im Freien, etwa mit einem Grill, sei es unter einer schattigen Pergola oder auf einem gemütlichen Balkon, wird von vielen Gästen hoch bewertet. 

Zusätzlich sollte die Urlaubsimmobilie über genügend Bettwäsche, Kissen, Decken, Handtücher und Geschirrtücher verfügen. Details wie ein zuverlässiger WLAN-Zugang, eine barrierefreie Umgebung und ein Erste-Hilfe-Kasten zeigen, dass Sie Ihre Gäste wertschätzen. Auch eine offizielle Zertifizierung, wie sie beispielsweise der Deutsche Tourismusverband anbietet, kann die Attraktivität Ihrer Immobilie steigern.

Reinigung, Hausordnung und Haftpflicht

Die Sauberkeit Ihrer Ferienwohnung ist oftmals der erste Eindruck, den Gäste erhalten – und kann über positive Bewertungen oder Empfehlungen entscheiden. Neben der Reinigung sollten jedoch auch kleinere Reparaturen zügig durchgeführt werden.

Klare Regeln schaffen Klarheit. Legen Sie in einer Hausordnung fest, was in Ihrer Immobilie erlaubt ist und was nicht. Zusätzlich können Sie hier durch das Bereitstellen von Informationen über die Umgebung bei Ihren Gästen punkten. Eine passende Versicherung, die mögliche Schäden an Haus oder Wohnung abdeckt, ist ebenfalls unverzichtbar.

Diese Punkte sollten Sie bei Langzeitvermietungen beachten

Die langfristige Vermietung einer Immobilie in Deutschland ist eine lukrative Möglichkeit, eine stabile Einkommensquelle zu generieren; sie gewährt damit neben Planungssicherheit auch weitere Vorteile: 

• Stetige, monatliche Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum hinweg.
• Nachdem ein Dauermieter gefunden wurde, entfällt der wiederkehrende Zeitaufwand, ständig neue Mieter zu suchen und einzuchecken.
• Weniger Kosten für Reinigung, Instandhaltung und Marketing im Vergleich zur Kurzzeitvermietung.
• Langfristige Mieter integrieren sich eher in die Nachbarschaft und sorgen für ein harmonischeres Wohnumfeld.
• Während Kurzzeitvermietungen oft von der Saison abhängen, sind langfristige Vermietungen konstanter, was auch die Besteuerung vereinfacht.

Berechnung der Miete anhand des Mietspiegels

Bei langfristig vermieteten Objekten muss sich der Mietpreis sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, um ihn weder zu hoch noch zu niedrig anzusetzen.

In einigen Regionen Deutschlands mit einem angespannten Wohnungsmarkt treffen Sie jedoch auf die Mietpreisbremse. Dieses Instrument soll exorbitante Mietpreise verhindern und sorgt dafür, dass sie die Mieten in den betroffenen Gebieten nur begrenzt erhöhen können. In Berlin, Hamburg, München oder Köln darf die Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen beispielsweise nur noch 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In anderen Gegenden kann der Mietpreis bis zu 20 % über dem Mietspiegel liegen.

Die Mietpreisbremse gilt jedoch nicht für:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
• Wenn eine Wohnung so umfassend modernisiert wurde, dass sie quasi einer Neubauwohnung entspricht.
• Wenn die Miete vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse bereits über dem zulässigen Niveau lag, darf diese sogenannte Bestandsmiete beibehalten werden. Das bedeutet, wenn ein Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat, kann diese auch vom Nachmieter verlangt werden.

Neben der Monatskaltmiete sollten natürlich auch alle anfallenden Nebenkosten sowie etwaiger Renovierungsbedarf bereits im Vertrag geregelt sein.

Das können Sie von zukünftigen Mietern erwarten

Die Entscheidung für einen langfristigen Mieter sollte nicht nur auf Sympathie basieren. Eine Bonitätsprüfung gibt Ihnen Sicherheit bezüglich der finanziellen Verlässlichkeit des Interessenten. In Deutschland ist es zudem gängige Praxis, eine Kaution als Sicherheit zu verlangen, meist im Umfang von zwei bis maximal drei Monatsmieten.

Natürlich sollten Mieter den vereinbarten Monatspreis fristgerecht und in voller Höhe zahlen. Nach dem Deutschen Mietrecht tritt der Zahlungsverzug ohne Mahnung ein, wenn die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats nicht gezahlt wurde. Ist Ihr Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug, können Sie ihm ohne Vorankündigung fristlos kündigen. Diese Regelung gilt, wenn entweder zwei Mieten hintereinander fehlen oder innerhalb eines längeren Zeitraums von z.B. vier oder sechs Monaten zwei Monatsmieten ausgesetzt wurden.

Wenn es zudem bestimmte Regeln oder Vorgaben für das Gebäude oder die Wohnanlage gibt, sollten Sie als Anlage in den Mietvertrag aufgenommen und von den Mietern befolgt werden.

Bei notwendigen Reparaturen sollten Ihre Mieter Sie als Vermieter umgehend informieren. Auch für wesentliche Änderungen, wie beispielsweise die Aufnahme weiterer Personen und natürlich von Haustieren in die Wohnung, sollte Ihr Einverständnis zuvor schriftlich eingeholt werden.