Wohnungsbaukrise: Wie EH55-Förderung und günstige Kredite neuen bezahlbaren Wohnraum schaffen können

– Wohnungsbaukrise mit über 40 % weniger Genehmigungen und historischem Mietwohnungsbau-Tief
– Zinsverbilligte EH55-Kredite (< 2 %) bis 250.000 Euro, klimafreundliche Heizungen gefordert - Bundesweit einheitliche sechsjährige Umsetzungsfrist soll Bauüberhang-Projekte aktivieren

Wohnungsbau in der Krise: Dringender Handlungsbedarf vor den Haushaltsberatungen

Der deutsche Wohnungsbau steht vor einer ernsten Belastungsprobe: Während die Mieten weiterhin steigen, gehen die Fertigstellungen von neuen Wohnungen stetig zurück. Noch dramatischer ist der Einbruch bei den Baugenehmigungen – sie liegen mehr als 40 Prozent unter dem Niveau von 2021/2022. Im Mietwohnungsbau ist sogar ein historischer Tiefstand erreicht. Vor den abschließenden Haushaltsberatungen des Bundes in dieser Woche fordern der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) und der Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden (bbs) ein sofortiges Gegensteuern der Bundesregierung und legen ein gemeinsames Positionspapier vor, das konkrete Maßnahmen vorschlägt.

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des ZDB, bringt die Herausforderung auf den Punkt: „Bezahlbarer Wohnraum gehört zu den größten gesellschaftlichen Herausforderungen. Trotzdem wird die Förderung des bezahlbaren frei finanzierten Wohnungsbaus politisch vernachlässigt.“ Pakleppa kritisiert, dass aktuelle Neubauprogramme zu wenig zielgenau seien und daher kaum genutzt werden. Tatsächlich bleiben Fördermittel oft ungenutzt, obwohl die Wohnraumsituation angespannt bleibt.

Der Haushaltsentwurf für 2026 verstärkt diesen Befund. Matthias Frederichs, Hauptgeschäftsführer des bbs, weist darauf hin: „Der von der Bundesregierung vorgelegte Haushaltsentwurf 2026 sieht – ohne die soziale Wohnraumförderung – nicht einmal 0,2 Prozent für den Wohnungsbau vor.“ Aus Sicht der Verbände wäre mindestens das Zwei- bis Dreifache notwendig, um den Wohnungsbau spürbar anzukurbeln. Bauprojekte werden für die Mittelschicht immer unerschwinglicher, während viele Bauunternehmen und Zulieferer wachsende Existenzsorgen haben.

Als konkrete Antwort auf diese Krise schlagen die Verbände eine Zinsverbilligung für Darlehen bis 250.000 Euro auf unter 2 Prozent vor. Diese Förderung soll an klimafreundliche Heizungen wie Wärmepumpen, Pellets oder Fernwärme gekoppelt werden, um nachhaltiges Bauen zu fördern. Zudem fordern sie eine bundesweit einheitliche Umsetzungsfrist von sechs Jahren für Bauvorhaben, um zu verhindern, dass Genehmigungen verfallen und damit Kauf- und Bauvorhaben blockieren.

Felix Pakleppa erläutert das Ausmaß des Problems: „Wir haben derzeit rund 631.000 Wohnungen im Bauüberhang, davon 301.000 noch nicht begonnen.“ Viele dieser Projekte sind unter früheren Finanzierungsbedingungen geplant und heute nicht mehr wirtschaftlich. Eine befristete EH55-Förderung, so das Positionspapier, könnte diese Wohnungen wieder realisierbar machen und so dringend benötigten neuen Wohnraum sichern.

Dabei bleibt das bisherige Volumen der EH55-Förderung von 59 Millionen Euro nach Einschätzung der Verbände unzureichend. „Die Summe ist nicht einmal ein Tropfen auf dem heißen Stein“, erklärt Matthias Frederichs und fordert: „Für 2026 muss etwas Substanzielles folgen, damit die Bagger auch wirklich wieder rollen.“ Die endgültigen Haushaltsentscheidungen sind für November im Bundestag und Dezember im Bundesrat geplant. Die Branche hofft auf eine zukunftsweisende Entscheidung, die den Wohnungsbau stabilisiert und den Druck auf den Wohnungsmarkt mindert.

Warum günstige Baukredite jetzt unverzichtbar sind

Die Lage am deutschen Wohnungsmarkt verschärft sich zunehmend. Während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter wächst, stocken die Baumaßnahmen spürbar. Ein Rückgang bei Fertigstellungen und Genehmigungen stößt eine Kettenreaktion an, die weit über die Bauwirtschaft hinaus Folgen hat. Die Zahl der genehmigten Neubauten liegt aktuell mehr als 40 Prozent unter dem Niveau von 2021/2022, im Mietwohnungsbau sogar auf einem historischen Tiefstand. Diese Entwicklung signalisiert eine deutliche Verlangsamung, die mit steigendem Mangel an Wohnraum, erheblichen Preissteigerungen und sozialer Ungleichheit Hand in Hand geht.

Hinter diesen nüchternen Zahlen steht ein deutliches Problem: Baukosten, Fachkräftemangel und steigende Zinsen haben die Erschwinglichkeit für viele Eigenheim-Bauherren und Investoren stark verschlechtert. Gerade die Mittelschicht spürt den Druck, denn bauen und wohnen sind finanziell kaum noch zu stemmen. Dieses ernste Missverhältnis führt zu einem sogenannten Bauüberhang von etwa 631.000 Wohnungen, von denen rund 301.000 noch nicht einmal begonnen wurden. Viele Projekte, die unter früheren Bedingungen geplant wurden, sind heute unwirtschaftlich oder stehen still.

Gleichzeitig entstehen durch diesen Engpass gesellschaftliche Spannungen. Der Druck auf den Mietmarkt wächst und führt zu höheren Preisen, die vor allem Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen treffen. Eng damit verknüpft sind auch mögliche soziale Verwerfungen, die langfristig das gesellschaftliche Gefüge belasten können.

Eine gezielte Finanzierungspolitik könnte diese Entwicklung entschärfen. Die vorgeschlagene EH55-Förderung ist ein zentrales Instrument, das Neubauten unter klimafreundlichen Gesichtspunkten attraktiver und wirtschaftlicher macht. Sie sieht zinsverbilligte Darlehen von unter zwei Prozent bis 250.000 Euro vor und ist an moderne, energieeffiziente Heiztechnologien geknüpft – etwa Wärmepumpen oder Fernwärme. Damit würde eine Brücke zwischen Klimaschutz und Wohnraumsicherung geschlagen.

Das Problem hinter den Zahlen

Die Verzögerungen im Wohnungsbau sind mehr als ein statistisches Phänomen. Sie zeigen, wie kompliziert die Rahmenbedingungen geworden sind. Steigende Baukosten drücken auf die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte. Gleichzeitig bleiben staatliche Förderprogramme oft ungenutzt, weil sie nicht zielgerichtet oder nicht ausreichend ausgestattet sind. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, bringt es auf den Punkt: „Bezahlbarer Wohnraum gehört zu den größten gesellschaftlichen Herausforderungen. Trotzdem wird die Förderung des bezahlbaren frei finanzierten Wohnungsbaus politisch vernachlässigt.“

Der aktuelle Haushaltsentwurf für 2026 sieht für den Wohnungsbau weniger als 0,2 Prozent der Mittel vor – ohne soziale Wohnraumförderung. Matthias Frederichs vom Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden warnt, dass mindestens das Zwei- bis Dreifache nötig sei, um die Krise zu bewältigen. Ohne ein entschlossenes Gegensteuern könnten immer mehr Bauunternehmen in Schwierigkeiten geraten und Investitionen zurückbleiben.

Ausblick: Was können Förderprogramme leisten?

In den kommenden Monaten entscheidet der Bundestag über den Bundeshaushalt. Die EH55-Förderung bietet eine Chance, den stockenden Bauüberhang zu aktivieren und den Wohnungsbau stabil zu halten. Eine bundesweit einheitliche Umsetzungsfrist von sechs Jahren soll zudem verhindern, dass genehmigte Projekte verfallen und somit zusätzliche Verzögerungen verursachen.

Trotz dieser positiven Ansätze ist die bereitgestellte Summe von 59 Millionen Euro für das Förderprogramm ein Tropfen auf den heißen Stein. Verglichen mit anderen Programmen im Klimaschutz und Wohnungsbau ist dies sehr gering. Es besteht die Sorge, dass ohne substanzielle Nachbesserungen ein weiterer Förderstopp droht.

Zudem zeigen erste Modellrechnungen, dass zinsverbilligte Kredite bei zugleich klimafreundlichen Standards viele im Bauüberhang befindliche Wohnungen wieder rentabel machen könnten. Dadurch ließe sich nicht nur die Zahl der Neubauten erhöhen, sondern auch eine nachhaltige Entwicklung der Wohnungswirtschaft sichern.

Der Weg aus der Krise führt über günstige Kredite, eine darauf abgestimmte Förderung und klare Fristen, die Planungssicherheit schaffen. Nur so lässt sich der dringend benötigte Wohnraum schaffen und zugleich die ökologische Wende im Gebäudesektor gestalten. Die anstehende Haushaltsentscheidung wird richtungsweisend für die kommenden Jahre am Wohnungsmarkt sein.

Die Informationen und Zitate in diesem Beitrag basieren auf der gemeinsamen Pressemitteilung des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB) und des Bundesverbands Baustoffe – Steine und Erden (bbs).