Wohnungsbau 2025: Baugenehmigungen steigen, doch die Krise bleibt – Warum erst 2027 eine Trendwende erwartet wird

– Baugenehmigungen stiegen im Oktober 2025 zum fünften Mal in Folge gegenüber dem Vorjahr.
– Die Genehmigungen liegen jedoch noch 35 Prozent unter dem Niveau von 2020 vor der Krise.
– Eine Trendwende bei den Baufertigstellungen wird erst für das Jahr 2027 erwartet.

Baugenehmigungen steigen – Trendwende bleibt fern

Die Baugenehmigungen in Deutschland verzeichnen weiterhin ein Plus. Im Oktober 2025 wurden 19.900 Wohnungen genehmigt, 6,8 Prozent mehr als im Oktober 2024 (Stand: Oktober 2025). Damit stiegen die Zahlen zum fünften Mal in Folge im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresmonat. Auch im laufenden Jahr zeigt sich ein positiver Trend: Von Januar bis Oktober 2025 lag die Zahl der genehmigten Wohnungen mit rund 195.400 um 11,2 Prozent über dem Vorjahreszeitraum (Stand: Januar–Oktober 2025).

Dennoch bleibt die Lage angespannt. Verglichen mit Oktober 2020, also vor Beginn der Wohnungsbaukrise, liegt das aktuelle Niveau um 35 Prozent niedriger (Stand: Vergleich Oktober 2020 vs. Oktober 2025)*. Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, sieht darin ein klares Signal: „Dass vor diesem Hintergrund die einmalige EH55‑Plus‑Förderung der KfW in Höhe von 800 Millionen Euro vor zwei Tagen ihren Startschuss hatte, ist ein klares Bekenntnis der Bundesregierung für mehr Wohnraum.“ (Stand: Oktober 2025). Er betont die Dringlichkeit, die Mittel nun zügig abzurufen und zu verbauen.

Die Perspektive für fertiggestellte Wohnungen ist weiterhin gedämpft. Müller warnt: „In den Ballungsgebieten besteht bereits seit Jahren eine riesige Übernachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und die Situation verschärft sich immer weiter.“ Eine echte Trendwende bei den Fertigstellungszahlen erwartet die Bauindustrie erst für das Jahr 2027.

Warum die Zahlen allein nicht reichen

Ein Anstieg bei den Baugenehmigungen ist ein wichtiges Signal, aber noch kein Garant für mehr fertige Wohnungen. Die aktuelle Wohnungsbaukrise hat tiefgreifende strukturelle Ursachen, die sich nicht kurzfristig auflösen. Drei zentrale Faktoren – explodierende Baukosten, gestiegene Zinsen und eine anhaltend große Lücke zwischen Bedarf und Angebot – zeigen, warum eine Erholung ein langwieriger Prozess bleibt.

Baukosten und Zinsen

Die finanziellen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau haben sich in den letzten Jahren massiv verschlechtert. Die Baukosten sind seit 2019 stark gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt erhöhten sich die Baukostenindexwerte von 2019 bis 2023 kumulativ um rund 31 Prozent (Stand: Oktober 2024). Besonders stark fielen die Zuwächse in den Jahren 2022 mit +16,4 Prozent und 2023 mit +8,8 Prozent aus.

Parallel dazu entwickelten sich die Finanzierungskosten. Die durchschnittlichen nominalen Bauzinsen lagen zwischen 2020 und Anfang 2021 noch bei rund 1 Prozent. Bis zum Herbst 2023 stiegen sie auf etwa 4 bis 4,5 Prozent und verharrten 2024 auf diesem Niveau*.

Diese Kombination aus deutlich höheren Material- und Lohnkosten sowie teureren Krediten macht viele Bauprojekte unwirtschaftlich oder verzögert ihren Start erheblich.

Bedarf vs. Fertigstellungen

Selbst wenn mehr Projekte genehmigt werden, bleibt die Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Bedarf und der realisierten Bautätigkeit enorm. Der geschätzte Neubaubedarf für den Zeitraum 2021 bis 2025 liegt bei 350.000 bis 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr (Stand: Juni 2023)*.

Dem stehen aktuell viel geringere Fertigstellungszahlen gegenüber. Im Jahr 2023 wurden 295.300 Wohnungen fertiggestellt. Bemerkenswert ist, dass diese Zahl erstmals seit Jahren die Genehmigungen übertraf – es wurden 260.100 Wohnungen genehmigt*. Diese Umkehrung des Verhältnisses zeigt, dass ein großer Teil der bereits in früheren Jahren genehmigten Projekte erst jetzt realisiert wird. Gleichzeitig deutet sie auf einen schrumpfenden Pipeline-Effekt für die Zukunft hin. Eine Baugenehmigung ist lediglich die behördliche Erlaubnis zum Bau; die tatsächliche Baufertigstellung kann Monate oder Jahre später erfolgen und ist von vielen weiteren Faktoren abhängig.

Die folgende Tabelle fasst die zentralen Entwicklungen zusammen:

Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass ein vorübergehendes Plus bei den Genehmigungen die grundlegenden Probleme nicht löst. Die Branche rechnet laut der Pressemitteilung des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie erst für das Jahr 2027 mit einer spürbaren Trendwende in den Fertigstellungszahlen. Bis dahin bleibt die Herausforderung, die strukturellen Bremsen zu lösen und aus Genehmigungen auch tatsächlich bezahlbaren Wohnraum entstehen zu lassen.

Bauen für wen? Die regionale Schieflage des Wohnungsbaus

Der Wohnungsbau in Deutschland konzentriert sich auf wenige Zentren. Während in vielen ländlichen Regionen die Bautätigkeit stagniert oder schrumpft, fließt der Großteil der Investitionen in die großen Metropolen. Diese regionale Schieflage hat direkte soziale Folgen: Sie verschärft die Wohnungsnot in Ballungsräumen und treibt die Mieten für breite Bevölkerungsschichten weiter in die Höhe. Die staatliche Förderung versucht, hier gegenzusteuern, doch die Mittel sind begrenzt und die Herausforderungen enorm.

Fokus auf Top‑10‑Städte

Die Ungleichverteilung zeigt sich deutlich in den Genehmigungszahlen. Im Jahr 2022 entfielen rund 55 Prozent aller Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf die zehn größten deutschen Städte*. Diese Konzentration auf die Top‑10‑Stadtregionen bedeutet, dass der Neubau von Wohnraum primär dort stattfindet, wo der Druck auf den Wohnungsmarkt ohnehin am größten ist. Für Mieterinnen und Mieter in diesen Ballungsräumen hat das konkrete Konsequenzen:

• Ein begrenztes Angebot treibt die Mietpreise weiter an.
• Die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung wird zum langwierigen Kraftakt.
• Der soziale Zusammenhalt wird gefährdet, wenn Menschen mit mittleren und niedrigen Einkommen aus den Stadtzentren verdrängt werden.

Sozialer Wohnungsbau und Bundesmittel

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, setzt der Staat auf den geförderten sozialen Wohnungsbau. Hier zeichnet sich eine positive Entwicklung ab: Die Zahl der mit Bundes- und Landesmitteln geförderten Sozialwohnungen stieg 2023 um etwa 25 Prozent auf knapp 62.000 Einheiten*. Im Vorjahr waren es noch rund 49.000 Einheiten.

Für die Zukunft hat die Bundesregierung eine deutliche Aufstockung der Mittel angekündigt. Den Ländern stehen von 2025 bis 2029 insgesamt 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung***. Bereits in den Jahren 2023 und 2024 waren Bundesmittel in Höhe von jährlich 3,5 Milliarden Euro vorgesehen. Diese langfristige Finanzierungszusage soll Planungssicherheit schaffen und den Ländern ermöglichen, mehr geförderten Wohnraum zu schaffen. Ob diese Summen ausreichen, um die massive Nachfrage in den Großstädten zu decken und die regionale Schieflage auszugleichen, bleibt eine der zentralen wohnungspolitischen Fragen.

Bremsen, Reformen, Perspektiven: Die Suche nach Lösungen für den Wohnungsbau

Die anhaltende Krise im Wohnungsbau hat eine breite Debatte über die Ursachen und notwendige Gegenmaßnahmen ausgelöst. Während die Baugenehmigungen zuletzt leicht zulegten, bleiben sie laut Hauptverband der Deutschen Bauindustrie im langfristigen Vergleich deutlich zurück.

Eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) identifiziert bereits im November 2023 drei Hauptursachen: Baulandknappheit, komplexe Bauordnungen und lange Genehmigungsverfahren sowie den Mangel an Fachkräften. Diese Einschätzung wird von anderen Akteuren geteilt. Der Deutsche Städtetag kritisierte im März 2024 konkret langwierige Planungs- und Genehmigungsprozesse, uneinheitliche Landesbauordnungen und personell unterbesetzte Bauämter.

Konkrete Reformvorschläge im Fokus

Zentrale Forderungen, die von verschiedenen Seiten erhoben werden, sind:

• Standardisierung und Vereinheitlichung der Bauvorschriften in den Bundesländern, um Planungssicherheit zu erhöhen und administrative Hürden abzubauen.
• Konsequente Digitalisierung der Bauantrags- und Genehmigungsverfahren, um Prozesse zu beschleunigen und Transparenz zu schaffen.
• Personelle Stärkung der Bauämter, um den Bearbeitungsstau bei Anträgen aufzulösen und Fachwissen vor Ort zu sichern.

Trotz dieser Ansätze bleibt die Perspektive für eine echte Trendwende verhalten. Selbst wenn Genehmigungsverfahren vereinfacht und Förderprogramme wirken, braucht die Umsetzung von der Planung bis zur fertigen Wohnung Zeit. Experten rechnen daher damit, dass sich eine spürbare Entspannung am Wohnungsmarkt und ein nachhaltiger Aufschwung der Baufertigstellungen frühestens in mehreren Jahren einstellen können. Die gegenwärtige Diskussion zeigt: Es braucht sowohl den politischen Willen für tiefgreifende Reformen als auch die Geduld für deren Wirkung.

Die nachfolgenden Informationen und Zitate stammen aus einer Pressemitteilung des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie e.V.

Weiterführende Quellen:

• „Im Zeitraum 2019 bis 2023 stiegen die Baukostenindexwerte für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland laut Destatis um insgesamt rund 31 %, mit starken Zuwächsen in den Jahren 2022 (+16,4 %) und 2023 (+8,8 %); Stand: 10/2024.“ – Quelle: https://www.destatis.de
• „Zwischen 2020 und 2024 lagen die durchschnittlichen nominalen Bauzinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in Deutschland laut Bundesbank zunächst bei rund 1 % (Anfang 2021), stiegen dann bis Herbst 2023 auf etwa 4 % bis 4,5 % und verharrten 2024 auf diesem Niveau; Stand: 12/2024.“ – Quelle: https://www.bundesbank.de
• „Laut einer Auswertung der ARGE Kiel/Hamburg der Statistischen Ämter entfielen im Jahr 2022 rund 55 % aller Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf die zehn größten deutschen Städte (Top‑10‑Stadtregionen); Stand: 07/2023.“ – Quelle: https://www.statistikportal.de
• „Im Jahr 2023 wurden in Deutschland laut Destatis 295.300 Wohnungen fertiggestellt, während 260.100 Wohnungen genehmigt wurden; damit überstiegen die Fertigstellungen die Genehmigungen erstmals seit Jahren; Stand: 05/2024.“ – Quelle: https://www.destatis.de
• „Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) übertraf der Neubaubedarf in Deutschland im Zeitraum 2021–2025 deutlich die tatsächlichen Fertigstellungen; der jährliche Bedarf wurde auf rund 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen geschätzt; Stand: 06/2023.“ – Quelle: https://www.bbsr.bund.de
• „In einer 2023 veröffentlichten Studie identifiziert das DIW als Hauptursachen der Wohnungsbaukrise neben gestiegenen Baukosten und Zinsen insbesondere Baulandknappheit, komplexe Bauordnungen und lange Genehmigungsverfahren sowie den Mangel an Fachkräften; Stand: 11/2023.“ – Quelle: https://www.diw.de
• „Der Deutsche Städtetag kritisierte 2024, dass langwierige Planungs- und Genehmigungsprozesse, uneinheitliche Landesbauordnungen und personell unterbesetzte Bauämter den Wohnungsneubau erheblich verzögern; gefordert werden u. a. Standardisierung und Digitalisierung der Verfahren; Stand: 03/2024.“ – Quelle: https://www.staedtetag.de
• „Die Bundesregierung stellt den Ländern laut aktueller Finanzplanung 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau im Zeitraum 2025 bis 2029 zur Verfügung; bereits 2023/2024 waren Bundesmittel von jährlich 3,5 Milliarden Euro vorgesehen; Stand: 08/2025.“ – Quelle: https://www.bmwsb.bund.de
• „Das BMWSB meldet, dass die Zahl der mit Bundes- und Landesmitteln geförderten Sozialwohnungen 2023 um etwa 25 % auf knapp 62.000 Einheiten gestiegen ist (nach rund 49.000 im Vorjahr); Stand: 05/2024.“ – Quelle: https://www.bmwsb.bund.de
• „Laut KfW und Bundesregierung sollen zur Reaktivierung von Bauvorhaben die Effizienzhaus‑55‑Förderung (EH55) zeitlich befristet wieder aufgelegt und in zwei zentrale Programme für Neubau und Modernisierung gebündelt werden; geplant im Koalitionsvertrag 2025; Stand: 11/2025.“ – Quelle: https://kpmg-law.de