Wenn in einem Mietshaus eine Heizung ersetzt oder das Gebäude saniert wird, treffen zwei Interessen oft aufeinander: Investiert wird an einer Stelle, bezahlt wird an einer anderen. Genau dieses Spannungsfeld bremst die Wärmewende im Mietwohnbereich.
Mehr als die Hälfte der Bevölkerung wohnt zur Miete, hat aber kaum Einfluss darauf, welche Heizungsart im Haus eingebaut wird. Eine Analyse von Öko-Institut und Zukunft KlimaSozial rückt deshalb die Verteilungsfrage in den Mittelpunkt.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist noch nicht die ganze Antwort
Ausgelöst wurde die Debatte auch durch das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das Bundeskabinett hatte den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Inzwischen ist das Vorhaben im Bundestag und im Ausschussverfahren angekommen: Die erste Befassung im Parlament fand am 11. Juni 2026 statt, Vorlagen aus Bundesrat und Gegenäußerung datieren auf den 18. Juni 2026, und der Wirtschaftsausschuss nahm den Regierungsentwurf mit Änderungen am 8. Juli 2026 an.
Damit ist klar: Das Gesetz ist noch nicht endgültig beschlossen. Gerade die soziale Ausgestaltung und die Kostenverteilung bleiben umstritten. Der Bundesrat kritisierte am 19. Juni 2026 unter anderem den Wegfall der sogenannten 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen. Gemeint ist die Vorgabe, dass neue Heizsysteme zu einem großen Teil mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen.
Die Analyse von Öko-Institut und Zukunft KlimaSozial setzt genau hier an. Sie versteht sich nicht als fertige politische Lösung, sondern als Vorschlag, wie Klimaschutz im Mietwohnungsbestand sozialer organisiert werden könnte.
Vier Bausteine statt einer Einzellösung
Die Autorinnen und Autoren schlagen vier Bausteine vor. Erstens soll die Höhe der Kaltmiete stärker in den Blick rücken. Damit ist die Miete ohne Heiz- und Betriebskosten gemeint. Zweitens sollen die Wärmekosten stärker gewichtet werden. Drittens soll der soziale Wohnungsbau gezielt gestärkt werden. Viertens sollen Quartiersansätze in Städten und in ländlichen Gebieten eine größere Rolle spielen. Quartiersansätze bedeuten, dass nicht nur einzelne Häuser, sondern ganze Wohnumfelder oder Nachbarschaften gemeinsam betrachtet und modernisiert werden.
Die Logik dahinter ist einfach: Solange Modernisierungskosten und Heizkosten getrennt betrachtet werden, entstehen für Eigentümerinnen und Eigentümer oft keine klaren Anreize, in eine effizientere und klimafreundlichere Lösung zu investieren. Gleichzeitig tragen Mieterinnen und Mieter die laufenden Energiekosten, ohne die technische Entscheidung selbst beeinflussen zu können.
„Während Vermietende über Investitionen entscheiden, tragen Mietende die laufenden Energiekosten“, sagt Astrid Schaffert, Referentin bei Zukunft KlimaSozial und eine der Leitautorinnen der Analyse. „Bisherige Instrumente wie die Modernisierungsumlage oder die CO₂-Kostenaufteilung greifen nur teilweise, um Investitionen konsequent mit sozialverträglichen Wohnkosten zu verbinden.“
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB erlaubt es Vermietenden, einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Das CO₂KostAufG regelt die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietenden und Vermietenden. Nach Einschätzung der Analyse reicht dieser Instrumentenmix aber noch nicht aus, um Investitionen und Bezahlbarkeit sauber zusammenzubringen. Ein UBA-Forschungsprojekt mit dem Namen FLAMME kommt ebenfalls zu dem Zwischenfazit, dass die bisherigen Regeln das Vermieter-Mieter-Dilemma nicht auflösen.
„Eine erfolgreiche Wärmewende wird nicht nur daran gemessen, wie viele Heizungen ausgetauscht oder Gebäude saniert werden, sondern daran, ob klimafreundliches Wohnen für alle bezahlbar bleibt“, sagt Dr. Katja Schumacher, Projektleiterin am Öko-Institut. „Wer heute nicht investiert, riskiert morgen höhere Kosten für Haushalte, Vermietende und den Staat.“
Was die Vorschläge im Alltag bedeuten
Für Mieterinnen und Mieter ist vor allem entscheidend, ob die Modernisierung am Ende zu spürbar höheren Wohnkosten führt oder ob Förderungen und neue Regeln die Belastung abfedern. Die Analyse fordert, Mietende von Anfang an mitzudenken und vor allem den Gebäudebestand zu adressieren, in dem Haushalte mit geringem Einkommen wohnen.
Dass diese Frage dringend ist, zeigen auch die Zahlen zum Wohnungsmarkt. Nach Angaben von Destatis bleibt die Wohnkostenüberlastung hoch, besonders bei einkommensschwächeren Mieterhaushalten. Laut den veröffentlichten Daten waren viele Haushalte bereits in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich belastet.
Auch im sozialen Wohnungsbau bleibt der Spielraum begrenzt. Zum 31. Dezember 2024 lag der Bestand an Sozialmietwohnungen bei knapp 1,05 Millionen. Für 2026 und 2027 sind zwar Fördermittel und energetische Modernisierungen im sozialen Wohnungsbau ausgewiesen. Gleichzeitig ist das Förderprogramm Energetische Stadtsanierung für 2026 für Neuanträge geschlossen. Es unterstützt eigentlich Quartierskonzepte und ein Sanierungsmanagement, doch neue Projekte können in diesem Jahr nicht mehr beantragt werden.
Damit wird die praktische Umsetzung zum entscheidenden Punkt. Quartiersansätze können helfen, wenn mehrere Häuser oder ganze Straßenzüge gemeinsam gedacht werden. Ob das im Alltag funktioniert, hängt aber von Förderfenstern, kommunalen Kapazitäten und der Bereitschaft der Eigentümer ab. Für kleinere Städte und finanzschwächere Wohnungsbestände dürfte das besonders relevant sein.
Die Analyse plädiert deshalb für einen Mix aus erleichterten Investitionen, dem Abbau fossiler Fehlanreize und sozial differenzierten Förderungen. Dazu kommen Beratungs- und Informationsangebote, die Vermietende bei der energetischen Sanierung unterstützen sollen. Ohne solche Hilfen, so die zugrunde liegende Annahme, bleibt die Modernisierung für viele Eigentümer wirtschaftlich zu riskant oder für Mieter zu teuer.
Wer die Wärmewende bezahlt, entscheidet über ihre Akzeptanz
Die Studie macht vor allem eines deutlich: Eine Wärmewende im Mietwohnungsbereich lässt sich nicht allein technisch lösen. Sie braucht Regeln, die Investitionen anstoßen, ohne die Wohnkosten aus dem Blick zu verlieren.
Für Mieterinnen und Mieter, Vermietende und Kommunen hängt deshalb viel daran, wie der Gesetzgeber das GModG am Ende ausformuliert. Offen ist weiter, wie soziale Korrekturen, Förderung und Mieterschutz zusammenpassen sollen. Genau dort entscheidet sich, ob Klimaschutz im Bestand als fair wahrgenommen wird oder als zusätzliche Belastung.
Der Streit um das Gesetz ist damit mehr als ein Detail der Energiepolitik. Er zeigt, dass die Wärmewende nur dann politische und gesellschaftliche Akzeptanz findet, wenn Verantwortung und Bezahlbarkeit zusammen gedacht werden.
Quellen
Bundeswirtschaftsministerium: Gebäudemodernisierungsgesetz
Deutscher Bundestag: Erste Befassung zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Deutscher Bundestag: Wirtschaftsausschuss nimmt Regierungsentwurf mit Änderungen an
Deutscher Bundestag: Bundesrat kritisiert Wegfall der 65-Prozent-Vorgabe
Umweltbundesamt: Forschungsprojekt FLAMME
Gesetze im Internet: § 559 BGB
BMWSB: Kernergebnisse sozialer Wohnungsbau 2024
BMWSB: Antragsstopp für Energetische Stadtsanierung
