Neue Grundsteuer 2025: BFH-Verfahren, Kritik & was Eigentümer jetzt wissen müssen

– Bundesfinanzhof verhandelt über Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform.
– Drei von vier Eigentümern zahlen mehr Grundsteuer als vor der Reform.
– Reform führt zu regionalen Ungleichheiten und höherer Belastung.

Grundsteuerreform vor Gericht: Belastung für Millionen Eigentümer steigt

Am 12. November 2025 verhandelt der Bundesfinanzhof erstmals über mehrere Verfahren zur neuen Grundsteuer – ein Tag mit Signalwirkung für Millionen Haus- und Wohnungseigentümer. Die Reform, die mehr Gerechtigkeit versprochen hatte, steht erneut auf dem Prüfstand. Für den gemeinnützigen Verband Wohneigentum ist der Verhandlungstag ein Weckruf an die Politik: Die bisherigen Bewertungsmodelle erzeugen neue Ungleichheiten, während die Belastung vieler Haushalte spürbar steigt.

Verbandspräsident Peter Wegner mahnt: „Drei von vier Eigentümerinnen und Eigentümern zahlen nun mehr als vorher. Das ist weder sozial ausgewogen noch politisch haltbar.“ In der Beratungspraxis des Verbands zeige sich eine deutliche Schieflage: „Die Menschen sind fassungslos. Viele möchten ihrem Ärger Luft machen, andere sorgen sich ernsthaft, wie sie die höheren Beträge künftig stemmen sollen.“

Der BFH prüft in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), ob die Bewertungsregeln des sogenannten Bundesmodells verfassungsgemäß sind. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer bundesweit – doch die Umsetzung zeigt erhebliche regionale Unterschiede. Während Thüringen die Steuermesszahl für Wohnimmobilien um 26 % gesenkt hat (statt 0,31 ‰ gilt nun 0,23 ‰)*, setzt Hamburg auf massive Hebesatzerhöhungen: „Der Hebesatz B steigt von 540 % auf 975 %, die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke sogar auf 8.000 %. Zugleich führt Hamburg differenzierte Messzahlen ein: 0,70 für Wohnflächen, 0,87 für Gewerbe.“

Auswertungen von CORRECTIV & Finanztip belegen die landesweiten Diskrepanzen*: „In Hessen überschreiten rund 80 % der Kommunen die empfohlenen Hebesätze, in Sachsen etwa 20 %.“ Der Verband Wohneigentum kritisiert die zugrundeliegende Methodik*: „Typisierte Einstufungen, die sich allein auf Bodenrichtwerte und pauschale Mieten stützen, bilden die Realität nicht ab und produzieren vielerorts nicht nachvollziehbare Ungerechtigkeiten.“

Die Bilanz nach einem Jahr neuer Grundsteuer fällt deutlich aus: „Die neue Grundsteuer hatte von Beginn an ein Akzeptanzproblem – und sie hat ein Gerechtigkeitsproblem. Das Gesetz muss zurück auf die politische Ebene und korrigiert werden.“ Ein Urteil des Bundesfinanzhofs wird im Frühjahr 2026 erwartet* und könnte die Weichen für eine grundlegende Neuausrichtung stellen.

Gerichtliche Vorgeschichte & Divergenz

Die rechtliche Unsicherheit um die neue Grundsteuer entwickelte sich über mehr als zwei Jahre hinweg. Verschiedene Finanzgerichte kamen zu teils widersprüchlichen Einschätzungen, ob das Bundesmodell und die Landesmodelle verfassungsgemäß sind – eine Situation, die bis zum heutigen Verhandlungstag beim Bundesfinanzhof andauert.

Chronologie der Entscheidungen

Den Anfang machte das Finanzgericht Rheinland-Pfalz, das am 23. November 2023 erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel an der Grundsteuerreform äußerte und die Vollziehung aussetzte. Dieser frühe richterliche Zweifel signalisierte bereits die tiefgreifenden rechtlichen Probleme der Reform.

Am 27. Mai 2024 bestätigte der Bundesfinanzhof den Aussetzungsbeschluss – ein wichtiger Schritt, der die Bedenken der ersten Instanz rechtlich untermauerte.

Doch dann begann die Rechtsprechung auseinanderzudriften. Während das Finanzgericht Baden-Württemberg am 11. Juni 2024 in zwei Fällen das eigene Landesmodell bestätigte, entschied das Finanzgericht Berlin-Brandenburg am 4. Dezember 2024 genau entgegengesetzt: Es sah das Bundesmodell als verfassungsgemäß an, ließ aber die Revision zu.

Die widersprüchliche Linie setzte sich 2025 fort. Das Hessische Finanzgericht bestätigte am 23. Januar 2025 das hessische Landesmodell und ließ ebenfalls Revision zu. Einen Monat später, am 25. Februar 2025, lehnte das Sächsische Finanzgericht verfassungsrechtliche Zweifel am Grundsteuermodell ab – selbst in Spezialfällen.

Konsequenzen der widersprüchlichen Erstinstanzen

Diese heterogene Rechtsprechung der Finanzgerichte schuf massive Rechtsunsicherheit für Millionen Grundstückseigentümer. Je nach Bundesland und zuständigem Gericht erhielten Betroffene völlig unterschiedliche Signale zur Rechtmäßigkeit ihrer Grundsteuerbescheide.

Ein Überblicksbericht aus dem Jahr 2024 dokumentierte diese kontroverse Erstinstanz-Rechtsprechung besonders deutlich. Die Gerichte konnten sich weder auf eine einheitliche Bewertung des Bundesmodells noch der verschiedenen Landesmodelle einigen. Diese Rechtszersplitterung führte dazu, dass Eigentümer in unterschiedlichen Regionen Deutschlands mit völlig verschiedenen Erfolgsaussichten für ihre Einsprüche konfrontiert waren – ein Zustand, der dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes fundamental widerspricht.

Die chronologische Abfolge der Entscheidungen zeigt: Was als vereinheitlichende Steuerreform begann, entwickelte sich zu einem juristischen Flickenteppich, der heute den Bundesfinanzhof zur Klärung zwingt.

Rechtliche Bedeutung: Was die Urteile bedeuten könnten

Die Entscheidungen verschiedener Finanzgerichte spiegeln unterschiedliche Auffassungen wider, was zu erheblicher Rechtsunsicherheit führt*. Während das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bezweifelte (Stand: 23.11.2023), vertreten andere Gerichte abweichende Positionen. Diese Divergenz verleiht der aktuellen Verhandlung vor dem Bundesfinanzhof große Bedeutung für Millionen Grundstückseigentümer.

Mögliche Verfahrenswege

Der Bundesfinanzhof kann das Bundesmodell bestätigen, einzelne Bewertungsregeln rügen oder das Verfahren an das Bundesverfassungsgericht verweisen. Bei einer Vorlage würden viele laufende Einspruchsverfahren ruhen, bis eine grundsätzliche Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit vorliegt. Das Bundesverfassungsgericht könnte – vergleichbar mit 2018 – Übergangsfristen setzen, während denen das bestehende Recht solange gilt, bis die Kommunen keine Einnahmenausfälle erleiden.

Folgen für Bescheide und Kommunen

Unabhängig vom Verfahrensausgang bleibt Eigentümerinnen und Eigentümern die Möglichkeit, individuelle Bewertungsfehler zu prüfen. Fehlerhafte Flächenangaben, unzutreffende Bodenrichtwerte oder Nutzungseinstufungen lassen sich auch nach einer grundsätzlichen Bestätigung des Bundesmodells beanstanden. Fällt das Bewertungssystem verfassungswidrig aus, müssten Kommunen ihre Hebesätze anpassen, um Einnahmeveränderungen auszugleichen. Eine automatische Rückzahlung bereits geleisteter Beträge ist nicht zu erwarten – dies wäre nur in Ausnahmefällen denkbar, zum Beispiel bei noch nicht bestandskräftigen Bescheiden.

Grundsteuer-Reform: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Grundsteuer-Reform bleibt auch nach ihrer bundesweiten Einführung ein Thema mit offenen Fragen. Für Millionen Haus- und Wohnungseigentümer bedeutet diese Übergangsphase besondere Aufmerksamkeit.

Die weitere Entwicklung hängt von der Entscheidung des Bundesfinanzhofs ab, die voraussichtlich im Jahr 2026 erwartet wird.*

Wie im Kapitel zur Gerichtschronologie dargestellt, reichen die möglichen Szenarien von einer Bestätigung des aktuellen Systems bis hin zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht. Die unterschiedlichen landesspezifischen Lösungen – dokumentiert in der Übersicht zu den Bundesländern – verdeutlichen die komplexe Gemengelage.

Was Eigentümer jetzt beobachten sollten

In dieser Phase der rechtlichen Ungewissheit empfiehlt sich für Betroffene ein aktives Vorgehen:

• Bescheide und Fristen im Blick behalten: Prüfen Sie eingegangene Grundsteuerbescheide sorgfältig und achten Sie auf die Einhaltung von Einspruchsfristen. Bei Unsicherheiten kann frühzeitige fachliche Beratung helfen, die richtigen Schritte einzuleiten.

• Kommunale Entwicklungen verfolgen: Die Hebesatzbeschlüsse der Kommunen können sich kurzfristig ändern und die tatsächliche Steuerlast erheblich beeinflussen. Informieren Sie sich regelmäßig über geplante Anpassungen in Ihrer Gemeinde.

Die Grundsteuer-Debatte betrifft nicht nur einzelne Eigentümer, sondern hat gesamtgesellschaftliche Relevanz: Sie berührt Fragen der Wohnkosten, der kommunalen Finanzierung und letztlich der Verteilungsgerechtigkeit. Die kommenden Monate werden zeigen, ob das aktuelle System Bestand hat oder ob der Gesetzgeber erneut nachjustieren muss.

Die nachfolgenden Inhalte und Zitate stammen aus einer offiziellen Pressemitteilung des Verband Wohneigentum.

Weiterführende Quellen:

• „Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz äußerte am 23.11.2023 erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells und setzte die Vollziehung eines Grundsteuerwertbescheids aus; der Bundesfinanzhof bestätigte dies am 27.05.2024.“ – Quelle: https://www.bundesfinanzhof.de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202410095/
• „Das Finanzgericht Baden-Württemberg bestätigte am 11.06.2024 die Verfassungsmäßigkeit des eigenen Landesmodells in zwei Fällen, gegen die Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt wurde.“ – Quelle: https://www.steuertipps.de/wohnen-haus-vermietung/grundsteuer-ab-2025-bundesmodell-und-landesmodelle-verfassungswidrig
• „Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 04.12.2024, dass das Bundesmodell verfassungsgemäß ist, und ließ die Revision beim Bundesfinanzhof zu.“ – Quelle: https://www.steuertipps.de/wohnen-haus-vermietung/grundsteuer-ab-2025-bundesmodell-und-landesmodelle-verfassungswidrig
• „Das Hessische Finanzgericht bestätigte am 23.01.2025 die Verfassungsmäßigkeit des hessischen Landesmodells, ließ aber Revision beim Bundesfinanzhof zu.“ – Quelle: https://www.steuertipps.de/wohnen-haus-vermietung/grundsteuer-ab-2025-bundesmodell-und-landesmodelle-verfassungswidrig
• „Am 12.11.2025 verhandelt der Bundesfinanzhof erstmals drei Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit zentraler Grundsteuerregeln des Bundesmodells, darunter das pauschalierte Ertragswertverfahren und die Gesetzgebungskompetenz.“ – Quelle: https://www.bundesfinanzhof.de/de/anhaengige-verfahren/im-fokus-grundsteuer/
• „Erste Instanzen der Finanzgerichte in Köln, Berlin-Brandenburg und Sachsen bestätigten 2024 überwiegend die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells, verdeutlichen jedoch die kontroverse Rechtsprechung.“ – Quelle: https://www.n-tv.de/wirtschaft/Ist-die-neue-Grundsteuer-verfassungswidrig-id30011109.html
• „Das Sächsische Finanzgericht lehnte am 25.02.2025 erneute ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der sächsischen Grundsteuerneuregelung ab, auch bei speziellen Fällen wie Erbbaurechten.“ – Quelle: https://www.steuertipps.de/wohnen-haus-vermietung/grundsteuer-ab-2025-bundesmodell-und-landesmodelle-verfassungswidrig