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Bundesfinanzhof bestätigt Grundsteuer-Bundesmodell: Urteil, Folgen und Auswege für Immobilieneigentümer

Der Bundesfinanzhof hat die ersten Klagen gegen die neue Grundsteuer abgewiesen und das seit Jahresbeginn geltende Bundesmodell bestätigt. Der Verband Wohneigentum kritisiert die Entscheidung als schweren Rückschlag für Millionen Eigentümer, die die teils drastischen Erhöhungen oft nicht nachvollziehen oder bezahlen können.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bundesfinanzhof bestätigte das neue Grundsteuer-Bundesmodell als verfassungskonform und wies erste Klagen ab.
  • Das Modell basiert auf pauschaler Typisierung von Bodenrichtwerten mit ±30 % Toleranz und dem Belastungsgrundkonzept.
  • Der Verband Wohneigentum kritisiert die komplexe Berechnung und die oft drastischen Steuererhöhungen für Eigentümer.
  • Steuerpflichtige können bei mindestens 40 % Abweichung den niedrigeren gemeinen Wert als Grundsteuerwert ansetzen.
  • Kommunen dürfen bei Härtefällen die Grundsteuer um bis zu 25 % erlassen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

– Der Bundesfinanzhof wies Klagen zur neuen Grundsteuer ab und bestätigte das geltende Bundesmodell.
– Der Verband Wohneigentum kritisiert die Entscheidung als schweren Rückschlag für betroffene Eigentümer.
– Das Berechnungsmodell bildet laut Verband die individuelle Realität nicht ab und führt zu drastischen Steuererhöhungen.

Bundesfinanzhof bestätigt neue Grundsteuer – Verband spricht von „schwerem Rückschlag“

Das höchste deutsche Steuergericht hat eine zentrale Weichenstellung für Millionen Immobilienbesitzer vorgenommen. Der Bundesfinanzhof (BFH) in München wies am 10. Dezember 2025 die ersten Klagen gegen die neue Grundsteuer ab. Das Gericht bestätigte damit das seit dem 01.01.2025 in 11 Bundesländern gültige Bundesmodell (Stand: 10.12.2025). Die abgewiesenen Klagen stammten von 3 Immobilieneigentümern aus Köln, Berlin und Sachsen (Stand: 10.12.2025). Für den Verband Wohneigentum, der selbstnutzende Haus- und Wohnungseigentümer vertritt, ist das Urteil eine herbe Enttäuschung.

„Die BFH-Entscheidung ist zu respektieren. Für Millionen Eigentümer allerdings bildet die auf pauschalen Berechnungen beruhende Ermittlung des Grundstückswerts ihre individuelle Realität nicht ab. Sie können die teilweise drastischen Erhöhungen der Grundsteuer nicht nachvollziehen und vielfach auch nicht bezahlen. Das erleben wir in unseren Beratungen.“

Der Verband wertet das Urteil als direkten Schlag gegen die Hoffnungen vieler Betroffener.

„Schweren Rückschlag für Eigentümer und Eigentümerinnen, die sich durch das Urteil eine Abkehr von den umstrittenen Bewertungsregeln und eine Erleichterung für ihre Situation erhofft hatten.“

Verbandspräsident Peter Wegner sieht zudem ein grundsätzliches Problem in der Komplexität des Systems.

„Für die Bürgerinnen und Bürger ist das Modell komplex und schwer zu vermitteln. Im Idealfall sollte eine Steuer gerecht und nachvollziehbar sein.“

Die rechtliche Grundlage: Was das Bundesfinanzhof-Urteil entschied

Der Bundesfinanzhof hat eine zentrale rechtliche Frage zur neuen Grundsteuer geklärt. In einer Pressemitteilung vom 12. November 2025 stellte das Gericht fest, es habe in mehreren Verfahren bestätigt, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens nach dem Bundesmodell verfassungskonform sind*. Dieses Modell gilt seit dem 1. Januar 2025 in elf Bundesländern.

Kernaussage des Gerichts

Die juristische Kernbotschaft ist eindeutig. Der Bundesfinanzhof wies die Klagen von drei Immobilieneigentümern ab und bestätigte damit die rechtliche Grundlage des sogenannten Bundesmodells.

Kontrast: Pressemitteilung versus Urteilsverkündung

Die Pressemitteilung des Gerichts kommunizierte die grundsätzliche Verfassungskonformität. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet diese rechtskräftige Bestätigung, dass eine grundlegende Anfechtung des Berechnungsmodells auf Bundesebene zunächst nicht mehr möglich ist. Die Entscheidung verlagert den Fokus nun vollständig auf die kommunale Ebene, wo die Hebesätze als letzter Stellhebel für die konkrete Steuerlast verbleiben.

Das technische Gerüst des Bundesmodells

Das Grundsteuer-Bundesmodell basiert auf zwei zentralen technischen Säulen, die der Bundesfinanzhof am 12.11.2025 für verfassungsrechtlich gerechtfertigt hält.*

Diese Konstruktion soll die Besteuerung von etwa 36 Millionen Grundstücken bundesweit praktikabel machen (Stand: 12.11.2025)*.

Pauschale Typisierung & Toleranz

Ein Kernstück des Verfahrens ist die pauschale Typisierung von Bodenrichtwerten. Das bedeutet: Grundstücke werden nicht mehr einzeln und individuell bewertet, sondern anhand standardisierter Merkmale wie Lage und Grundstücksart in Kategorien eingeordnet. Der Bundesfinanzhof befand, dass dieses Vorgehen mit einer Abweichungstoleranz von ±30 % rechtlich haltbar ist. Diese Toleranz erlaubt Abweichungen zwischen dem pauschal ermittelten Wert und einem theoretischen Einzelwert. Sie fungiert als rechtlicher Puffer, um den Verwaltungsaufwand in einem Massenverfahren zu bewältigen.

Belastungsgrund und Sollertrag

Die zweite Säule ist das Belastungsgrundkonzept. Die Steuerpflicht entsteht allein durch das Innehaben von Grundbesitz. Maßgeblich ist die Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, der sogenannte Sollertrag. Die Berechnung orientiert sich somit an einem unterstellten, standardisierten Ertragswert des Grundstücks, unabhängig davon, ob dieser in der Realität auch erreicht wird. Dieses Konzept wurde vom Bundesfinanzhof am 12.11.2025 bestätigt.*

Rechtliche Entlastung: Ausnahmen und kommunale Erleichterungen

Für Eigentümer, deren Grundsteuerwert nach dem neuen Bundesmodell deutlich von ihrer persönlichen Einschätzung abweicht, gibt es zwei zentrale rechtliche Stellschrauben. Diese bieten in klar definierten Ausnahmefällen die Möglichkeit, die Steuerlast zu reduzieren. Die Regeln sind präzise und setzen bestimmte Schwellenwerte voraus.

Abweichungsregel (§ 220 Abs. 2 BewG)

Diese Regelung greift, wenn der nach dem Bundesmodell ermittelte Wert erheblich vom tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks abweicht. Seit dem 1. Januar 2025 können Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert als Grundsteuerwert ansetzen, sofern eine Abweichung von mindestens 40 Prozent vorliegt*. Diese sogenannte Abweichungsregel ist ein wichtiges Korrektiv, um extreme Bewertungsunterschiede auszugleichen. Sie erfordert jedoch den Nachweis des tatsächlichen gemeinen Werts, beispielsweise durch ein aktuelles Gutachten.

Kommunale Erleichterungen (§ 34 GrStG)

Neben dieser bundesrechtlichen Option können Kommunen selbst Erleichterungen gewähren. Paragraph 34 des Grundsteuergesetzes ermöglicht es ihnen, die Grundsteuer zu erlassen. Voraussetzung ist, dass bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Diese Regelung zielt auf besondere Härtefälle ab, etwa bei dauerhaften, unverschuldeten Mietausfällen oder erheblichen Wertminderungen der Bausubstanz.

Eigentümer, die eine dieser Voraussetzungen bei sich erkennen, sollten diese Möglichkeiten prüfen. Die Inanspruchnahme ist in der Regel antragspflichtig und setzt eine fundierte Dokumentation der jeweiligen Umstände voraus. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann hier Klarheit über die Erfolgsaussichten und das notwendige Vorgehen schaffen.

Gerichtliche Vorgeschichte und Ausblick

Der Spruch des Bundesfinanzhofs zur neuen Grundsteuer steht nicht isoliert da. In mehreren Verfahren hatten Finanzgerichte in Vorinstanzen über die Verfassungsmäßigkeit der verschiedenen Landes- und Bundesmodelle entschieden.*

Die folgenden Entscheidungen sind datiert:

  • Finanzgericht Hamburg befand das Hamburgische Grundsteuergesetz als verfassungsgemäß (13.11.2024)*.
  • Finanzgericht Berlin-Brandenburg bestätigte die Verfassungskonformität des Bundesmodells (04.12.2024)*.
  • Hessisches Finanzgericht erklärte das Hessische Grundsteuergesetz für verfassungsgemäß (23.01.2025)*.
  • Sächsisches Finanzgericht stellte keine ernstlichen Zweifel an den Bewertungsregelungen des Bundesmodells fest (25.02.2025)*.

Diese Urteile der Finanzgerichte weisen Bewertungen der Verfassungsmäßigkeit auf. In einigen Verfahren wurde die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, was den Weg für die höchstrichterliche Klärung ebnete. Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 10. Dezember 2025 diese Linie der Vorinstanzen für das Bundesmodell bestätigt.

Für betroffene Eigentümer bedeutet dies, dass der Rechtsweg auf nationaler Ebene mit dem BFH-Urteil vorerst erschöpft ist. Politisch bleibt die Debatte um die Akzeptanz und praktische Umsetzung der Steuer lebendig. Verbandspräsident Peter Wegner verweist auf das „grundlegende Akzeptanzproblem des Modells seit seiner Einführung“. Zudem laufen in einigen Bundesländern mit eigenen Modellen, wie beispielsweise Baden-Württemberg, noch Klageverfahren. Die politische Forderung nach Nachbesserungen und die Diskussion um die konkrete Ausgestaltung der kommunalen Hebesätze werden die Grundsteuer auch nach der höchstrichterlichen Entscheidung weiter begleiten.

Die nachfolgenden Informationen und Zitate entstammen einer Pressemitteilung des Verband Wohneigentum e.V.

Weiterführende Quellen:

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