GEG-Sanierung: 89% der WEG können energetische Sanierungen nicht aus Rücklagen finanzieren

– Gebäudeenergiegesetz bleibt in Grundstruktur mit 65 Prozent erneuerbaren Energien
– 88,9 Prozent der WEG haben nicht genug Rücklagen für energetische Sanierungen
– Nur 16,5 Prozent der Verwaltungen haben Personal für Sanierungsprojekte

GEG-Reform stockt – Eigentümergemeinschaften vor finanziellen Hürden

Die geplante grundlegende Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entwickelt sich zur politischen Hängepartie. Statt umfassender Reformen zeichnet sich ab, dass das Gesetz in seiner bestehenden Struktur erhalten bleibt. Paragraph 71 mit der Verpflichtung, beim Einbau neuer Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, wird voraussichtlich unverändert fortbestehen (Stand: 20.10.2025, Pressemitteilung VDIV Deutschland)*.

Eine aktuelle Umfrage des VDIV Deutschland offenbart die Kluft zwischen politischen Vorgaben und der Realität in Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Zahlen zeigen deutliche Finanzierungs- und Kapazitätsprobleme:

Die Daten verdeutlichen: Während kleinere Investitionen wie Heizungstausch für etwa ein Drittel der Gemeinschaften machbar sind, scheitert eine umfassende energetische Sanierung bei der überwältigenden Mehrheit an fehlenden Eigenmitteln. Zusätzlich erschwert der Personalmangel in den Verwaltungen die Umsetzung – nur 16,5 Prozent verfügen über ausreichend Kapazitäten zur Projektbetreuung.

Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, formuliert die zentrale Forderung: „Wenn die Politik Eigentümergemeinschaften in die Pflicht nimmt, muss sie ihnen auch die Mittel geben, diese Pflichten zu erfüllen. Erforderlich sind eine verlässliche Förderkulisse, ein massiver Bürokratieabbau und eine wirtschaftliche Entlastung der Eigentümergemeinschaften. Andernfalls wird Klimaschutz im Gebäudesektor zum Privileg für Wohlhabende und die Energiewende verliert ihre gesellschaftliche Akzeptanz.“

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland repräsentiert als Spitzenverband bundesweit rund 4.100 Mitgliedsunternehmen mit etwa 8,7 Millionen Wohnungen und verwaltet circa 75 Prozent des ETW-Bestandes in Deutschland (Stand: 20.10.2025, Pressemitteilung VDIV Deutschland)*.

Warum WEG bei Sanierungen an Grenzen stoßen

Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften treffen häufig auf strukturelle Hürden. Die größten Herausforderungen lassen sich in drei Bereiche zusammenfassen:

• Finanzielle Engpässe, die mit laufenden Rücklagen nicht gedeckt werden können
• Langwierige Entscheidungsprozesse zwischen vielen Eigentümern
• Fehlendes Personal für die Projektbetreuung

Organisatorische Hürden in WEG

Das Abstimmungsprinzip in Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich als zentrales Hindernis heraus. Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) erfordern oft erhebliche Investitionen, die mit laufenden Rücklagen nicht gedeckt werden können; Entscheidungsprozesse sind langwierig und es fehlt an Personal für die Projektbetreuung (Quelle: VDIV Deutschland, Stand: Oktober 2025)*. Jede größere Maßnahme benötigt Mehrheitsbeschlüsse, was Abstimmungszyklen verlängert und Planungssicherheit erschwert.

Hinzu kommt die Komplexität der Förderlandschaft. Förderprogramme sind oft nicht auf die spezifischen Bedürfnisse von WEG zugeschnitten, und die Antragsverfahren erscheinen zu komplex; Verbände fordern eine Vereinfachung der Förderkulisse und bessere Informationsangebote (Quelle: VDIV Deutschland, Stand: Oktober 2025)*. Während Einfamilienhausbesitzer vergleichsweise einfach Fördermittel beantragen können, müssen WEG komplexe Antragsverfahren für mehrere Parteien koordinieren – oft ohne professionelle Unterstützung.

Die Kombination aus finanziellen Engpässen, aufwändigen Abstimmungsprozessen und bürokratischen Hürden erklärt, warum viele Sanierungsvorhaben bereits in der Planungsphase scheitern oder sich über Jahre hinziehen.

Förderkulisse und bürokratische Barrieren

Die bestehenden Förderprogramme für energetische Sanierungen treffen bei Wohnungseigentümergemeinschaften auf erhebliche Umsetzungshindernisse. Laut einer Untersuchung des VDIV Deutschland vom Oktober 2025 sind Förderprogramme häufig nicht auf die spezifischen Bedürfnisse von WEG zugeschnitten, und die Antragsverfahren erscheinen vielen Beteiligten als zu komplex. Diese Diskrepanz zwischen Förderangebot und praktischer Anwendbarkeit führt zu konkreten Problemen: Projekte verzögern sich deutlich, weil Anträge nur mit erheblichem Zeitaufwand bearbeitet werden können. Zusätzlich steigen die Kosten, da viele Gemeinschaften externe Fachplanung oder Projektsteuerung beauftragen müssen, um die Förderanträge überhaupt bewältigen zu können.

Förderprogramme: Passgenauigkeit und Komplexität

Die Anspruchsprofile mancher Förderprogramme orientieren sich zu stark an Einfamilienhäusern und berücksichtigen kaum die besonderen Entscheidungsstrukturen in Eigentümergemeinschaften. Beispielsweise scheitern Anträge oft an Fristen, die mit den notwendigen Beschlussfassungen in WEG-Versammlungen kollidieren. Andere Programme setzen technische Voraussetzungen voraus, die im Altbau nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand erfüllbar sind. Diese bürokratischen Hürden wirken als Bremsklotz für dringend benötigte Sanierungsvorhaben.

Verbände fordern deshalb eine grundlegende Vereinfachung der Förderkulisse und bessere Informationsangebote, die speziell auf WEG zugeschnitten sind. Konkret könnten standardisierte Antragsverfahren für typische Sanierungsmaßnahmen in Mehrfamilienhäusern Abhilfe schaffen. Zusätzlich würde eine zentrale, neutrale Beratungsstelle für Eigentümergemeinschaften die Entscheidungsfindung erleichtern. Nicht zuletzt braucht es längere Bearbeitungsfristen, die den demokratischen Prozessen in WEG Rechnung tragen.

Soziale Spaltung und Klimaakzeptanz in Gefahr

Die finanziellen und organisatorischen Hürden bei der energetischen Sanierung von Wohngebäuden entwickeln sich zu einem gesellschaftlichen Brennpunkt. Während die politischen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes bestehen bleiben, zeichnet sich ab, dass unterschiedliche Vermögensverhältnisse zu ungleichen Sanierungschancen führen. Diese Diskrepanz könnte tiefe soziale Gräben aufreißen und die Akzeptanz der gesamten Wärmewende gefährden.

Für Mieter bedeutet die aktuelle Situation eine doppelte Belastung. Können Eigentümergemeinschaften Modernisierungskosten nicht aus Rücklagen stemmen, werden diese oft über die Miete umgelegt. Steigende Wohnkosten treffen besonders Haushalte mit geringem Einkommen, während gleichzeitig die Energieeffizienz ihrer Wohnungen hinterherhinkt. Eine Zwei-Klassen-Gesellschaft beim Wohnen zeichnet sich ab: Wer es sich leisten kann, wohnt in modernisierten, energieeffizienten Gebäuden – wer nicht, bleibt in unsanierten Wohnungen mit hohen Nebenkosten.

Eigentümergemeinschaften stehen vor kaum lösbaren Dilemmata. Laut VDIV-Verwalter-Monitor schätzen 88,9 Prozent der Immobilienverwaltungen die Rücklagen ihrer WEG als unzureichend für umfassende energetische Sanierungen ein*. Die Folge: Viele Eigentümer können die gesetzlichen Vorgaben schlichtweg nicht erfüllen, selbst wenn sie wollten. Besonders betroffen sind ältere Eigentümer mit geringeren Einkommen sowie Erbengemeinschaften, bei denen oft schon die Entscheidungsfindung scheitert.

Die mangelnde Zielgenauigkeit aktueller Förderprogramme verschärft diese Situation. Förderanträge erfordern spezifisches Wissen und Kapazitäten, die viele Verwaltungen und Eigentümer nicht aufbringen können. So bleiben gerade diejenigen Gebäude unmodernisiert, die am dringendsten saniert werden müssten – häufig in Quartieren mit ohnehin schon sozial schwächerer Bevölkerung.

Diese Entwicklung gefährdet die gesellschaftliche Unterstützung für die Energiewende im Gebäudebereich. Wenn Klimaschutz zum Privileg wohlhabender Eigentümer wird, verliert er seine breite Akzeptanz. Die Gefahr einer Politisierung des Themas wächst: Aus einer technischen und ökologischen Notwendigkeit könnte ein sozialer Konflikt werden, der die Transformation insgesamt ausbremst.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage: Wie will die Politik verhindern, dass die Wärmewende zur sozialen Spaltung führt?

Ausblick: Was jetzt von der Politik erwartet wird

Die Ergebnisse des Verwalter-Monitors zeigen deutlich: Ohne politische Kurskorrekturen droht die Energiewende im Gebäudesektor zu scheitern. Die aktuelle Situation erfordert konkrete Maßnahmen, die sowohl die finanziellen als auch die organisatorischen Herausforderungen von Wohnungseigentümergemeinschaften adressieren.

Drei zentrale Handlungsfelder stehen im Fokus:

Förderprogramme müssen vereinfacht und WEG-spezifisch ausgerichtet werden. Die derzeitige Förderlandschaft ist für Eigentümergemeinschaften oft zu komplex und bürokratisch. Antragsverfahren sollten stärker auf die Besonderheiten von WEG zugeschnitten werden.

Finanzierungsinstrumente und Brückenfinanzierungen benötigen Überarbeitung. Viele Sanierungsvorhaben scheitern an der zeitlichen Kluft zwischen Investition und Förderauszahlung. Flexible Finanzierungsmodelle könnten diese Lücke schließen.

Projektmanagement-Kapazitäten müssen gestärkt werden. Entweder durch gezielte Förderung interner Ressourcen oder durch die Einführung externer Servicelösungen, die Verwalter bei der Umsetzung komplexer Sanierungsprojekte unterstützen.

Beobachter rechnen in den kommenden Monaten mit wichtigen Weichenstellungen zur Anpassung des Gebäudeenergiegesetzes. Die Diskussion um praktikable Übergangsfristen und realistische Umsetzungsfristen dürfte weiter an Bedeutung gewinnen. Entscheidungen zur Ausgestaltung der Heizungserneuerungspflicht und zur finanziellen Unterstützung von Eigentümergemeinschaften stehen bevor.

Die vollständigen Umfrage-Ergebnisse stehen kostenfrei zur Verfügung.*

Dieser Beitrag enthält Informationen, die auf einer Pressemitteilung des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland) basieren.

Weiterführende Quellen:

• „Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) erfordern oft erhebliche Investitionen, die mit laufenden Rücklagen nicht gedeckt werden können; Entscheidungsprozesse sind langwierig und es fehlt an Personal für die Projektbetreuung“ – Quelle: https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor
• „Förderprogramme sind oft nicht auf die spezifischen Bedürfnisse von WEG zugeschnitten, und die Antragsverfahren erscheinen zu komplex; Verbände fordern eine Vereinfachung der Förderkulisse und bessere Informationsangebote“ – Quelle: https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor
• „Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bleibt in seiner Grundstruktur bestehen, insbesondere §71 mit der Pflicht zur Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien bei Heizungsneubau, während konkrete Entlastungen für WEG bislang fehlen“ – Quelle: https://vdiv.de/immobilienverwaltung/verwalter-monitor