EH55-Förderung startet: GdW fordert niedrigere Zinsen und steuerliche Anpassungen für bezahlbaren Wohnungsbau

– Die EH55-Förderung startet mit Zinssätzen von 1,94 % bis 2,84 % für Darlehen.
– Laut GdW sind die Zinsen zu hoch, um bezahlbare Neubaumieten von etwa 15 Euro zu erreichen.
– Eine steuerliche Sonderabschreibung sollte bereits für den EH55-Standard gelten, um den Bau anzukurbeln.

EH55-Förderung startet – doch die Zinsen sind zu hoch

Heute startet die befristete EH55-Förderung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet damit erstmals seit längerer Zeit wieder günstige Darlehen für den Bau von Effizienzhäusern mit dem Standard 55 an. Annuitätische Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit und Zinsbindung gibt es zu einem Zinssatz von rund 1,94 Prozent effektiv.*

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft, der GdW, begrüßt den Schritt grundsätzlich, sieht die Konditionen aber als unzureichend an. Axel Gedaschko, Präsident des GdW, kommentiert: „Der Start der EH55-Förderung ist absolut richtig und wichtig, um die Stagnation im Wohnungsbau zu bekämpfen – der Zinssatz bleibt jedoch hinter unseren Erwartungen zurück.“

Seine Kritik ist konkret: Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft benötige Zinsen nahe einem Prozent, um bezahlbare Mieten im Neubau zu ermöglichen. Gedaschko warnt: „So bleibt die Förderung für viele Vorhaben eher ein theoretisches Angebot, während dringend benötigter bezahlbarer Wohnraum weiter ausbleibt.“

Neben niedrigeren Zinsen fordert der Verband eine Anpassung der steuerlichen Sonderabschreibung. Bislang ist für diese Abschreibung der anspruchsvollere Effizienzhaus-40-Standard mit einem Nachhaltigkeitssiegel nötig. Der GdW plädiert dafür, dass künftig bereits der EH-55-Standard ausreichen sollte, um die steuerliche Förderung zu erhalten. Dies würde private Investoren entlasten und die Nachfrage nach den KfW-Darlehen entzerren.

Der GdW vertritt als größter Branchendachverband rund 3.000 Wohnungsunternehmen, die etwa 6 Millionen Wohnungen bewirtschaften. In diesen Wohnungen leben über 13 Millionen Menschen. Damit repräsentiert der Verband fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland.* Die zentrale Forderung des Verbandspräsidenten bleibt eindeutig: „Wenn sie es ernst meint mit bezahlbarem Wohnen, sollte sie jetzt beim Zinssatz nachlegen.“

Baukosten und Effizienz: Die doppelte Belastung für den Neubau

Die Diskussion um die neue EH55-Förderung dreht sich primär um Zinssätze. Doch die Wirtschaftlichkeit eines Neubauprojekts hängt von mehreren Faktoren ab. Zwei gewichtige Stellschrauben sind die explodierenden Baukosten und die gestiegenen Anforderungen an die Energieeffizienz. Beide Entwicklungen wirken unmittelbar auf die Kalkulation und damit auf die spätere Miete ein.

Baukostenentwicklung: Zwei Zeiträume im Vergleich

Die Baukosten für Wohngebäude haben in den vergangenen Jahren eine deutliche Dynamik erfahren.* Die Entwicklung lässt sich in zwei markante Phasen unterteilen. Von Januar 2020 bis Januar 2022 stiegen die Baukosten bereits um 19,1 Prozent (Stand: 09.05.2024, Quelle: Statistisches Bundesamt). Diese erste Welle setzte sich fort: In den folgenden zwei Jahren, von Januar 2022 bis Januar 2024, legten die Kosten um weitere rund 18,2 Prozent zu (Stand: 09.05.2024, Quelle: Statistisches Bundesamt). Diese Steigerungen summieren sich zu einer erheblichen Mehrbelastung für jedes Bauvorhaben.

Baukosten für Effizienzhaus-55 (Stand: 2023)

Zu den allgemeinen Kostentreibern kommen die spezifischen Aufwendungen für den geförderten Effizienzhaus-55-Standard hinzu. Dieser verlangt eine hochgedämmte Gebäudehülle, eine effiziente Anlagentechnik und oft den Einsatz erneuerbarer Energien. Diese Komponenten schlagen sich in den Baukosten nieder. Für Neubauwohnungen im Standard Effizienzhaus 55 lagen die durchschnittlichen Baukosten 2023 häufig zwischen rund 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Quelle: tagesschau.de)*. Diese Werte bilden die Basis, auf die dann Finanzierungskosten wie die in der PM genannten Zinssätze aufgeschlagen werden.

Die Kombination aus gestiegenen Grundkosten und den Investitionen in die Energieeffizienz stellt Bauherren vor eine komplexe Rechenaufgabe. Selbst bei einer attraktiven Förderung muss die daraus resultierende Monatsmiete am Markt tragfähig sein. Wie der GdW-Präsident in der Pressemitteilung anmerkt, bleiben Projekte sonst ein „theoretisches Angebot“. Die Wirtschaftlichkeit des Neubaus steht somit unter dem doppelten Druck von Material- und Baukosten einerseits und den Vorgaben für Klimaschutz andererseits.

Energieeffizienz und Mietpreise: Ein zweischneidiges Schwert

Die Förderung energieeffizienter Neubauten zielt darauf ab, die Klimabilanz des Gebäudebestands zu verbessern und langfristig Heizkosten zu senken. Diese politische Weichenstellung hat jedoch direkte Konsequenzen für den Wohnungsmarkt, insbesondere für die Höhe der Nettokaltmieten. Die Debatte dreht sich um die Frage, ob die ökologischen Vorteile die finanziellen Mehrbelastungen für Mieter aufwiegen können.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen warnt, dass die aktuellen Förderkonditionen zu hohen Erstvermietungsmieten führen können. Aus Sicht der Wohnungswirtschaft rechnen sich viele Bauvorhaben nur bei deutlich niedrigeren Zinsen, um bezahlbare Mieten unterhalb der aktuellen Marktwerte anbieten zu können.

Marktbeobachtungen zu Erstvermietungs-Mieten

Tatsächlich bewegen sich die Mieten für neu gebaute Wohnungen in deutschen Großstädten auf einem hohen Niveau. Laut einer Analyse der Wochenzeitung DIE ZEIT lag der Median der Nettokaltmieten bei der Erstvermietung neu errichteter Wohnungen im Jahr 2023 zwischen etwa 13 und 16 Euro pro Quadratmeter.* Diese Werte bilden die Basis, von der aus der Einfluss energetischer Standards zu betrachten ist.

Energieeffizienz vs. Mietniveau

Die höheren Baukosten für eine verbesserte Energieeffizienz schlagen sich häufig in der Miete nieder. Studien belegen ein sogenanntes Mietpremium: Energetisch hochwertigere Neubauten erzielten 2023 eine Nettokaltmiete, die um rund 0,50 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter über der vergleichbarer Standardwohnungen lag.* Dieser Aufschlag reflektiert die Investition in bessere Dämmung, Fenster und Heiztechnik.

Zwar senkten Energieeffizienzprogramme die Heizkosten, führten aber häufig zu höheren Nettokaltmieten. Der Verband hält daher flankierende Mietpreisbegrenzungen für notwendig, um eine soziale Schieflage zu verhindern. Die Gefahr besteht, dass die Einsparungen bei den Nebenkosten durch die steigende Grundmiete aufgezehrt werden und der Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte unerreichbar bleibt.

Um diesen Zielkonflikt zwischen Klimaschutz und Bezahlbarkeit aufzulösen, diskutieren Politik und Verbände verschiedene Hebel:

• Die Anpassung von Förderkonditionen, um die Finanzierungskosten für Bauherren zu senken.
• Die Einführung oder Verschärfung von Mietpreisbremse-Regelungen für geförderten Neubau.
• Die Ausweitung direkter Zuschüsse statt rein zinsgünstiger Darlehen, um den Mietanstieg zu dämpfen.

Die Herausforderung besteht darin, Anreize für klimagerechtes Bauen zu setzen, ohne dabei die Mietpreisspirale in bereits angespannten Märkten weiter anzutreiben. Eine ausgewogene Politik muss beide Seiten im Blick behalten.

Steuerliche Anreize und ihre Grenzen

Die steuerliche Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ist ein Instrument, um privates Kapital in den klimafreundlichen Wohnungsneubau zu lenken. Seit 2023 gelten dafür verschärfte Bedingungen: Ein Gebäude muss mindestens dem Effizienzhaus-40-Standard entsprechen und zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen.* Diese hohe Hürde schränkt die praktische Anwendbarkeit ein. Die Wohnungswirtschaft, vertreten durch den GdW, fordert daher eine Lockerung, um auch den Bau von Effizienzhaus-55-Gebäuden steuerlich attraktiver zu machen und so mehr Projekte zu ermöglichen.

Evaluationsbefunde und Empfehlungen

Eine Evaluationsstudie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zum Vorgänger der Sonderabschreibung zeigt ein gemischtes Bild.* Die steuerliche Förderung löste zusätzliche Neubauinvestitionen aus. Basierend auf diesen Erkenntnissen empfiehlt das DIW, die Förderung stärker auf knappheitsrelevante Segmente zu fokussieren und die energetischen Anforderungen besser mit anderen Instrumenten abzustimmen.

Neben steuerlichen Anreizen existieren direkte Förderprogramme. So wurden im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ und seinen Vorgängern Förderzusagen für rund 53.000 energieeffiziente Wohneinheiten vergeben, überwiegend im Effizienzhaus-40-Standard (Stand: 04.2024).* Die Kombination aus direkter Finanzierung und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bildet den Rahmen für Investitionen. Die aktuelle Debatte dreht sich vor allem um die Frage, wie diese Instrumente so justiert werden können, dass sie maximale Wirkung für den Klimaschutz entfalten und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum schaffen, ohne öffentliche Mittel zu verschwenden.

Fazit: Der Weg zu mehr bezahlbaren Wohnungen ist noch nicht zu Ende

Die Einführung der EH55-Förderung markiert einen notwendigen Schritt, um den stockenden Wohnungsneubau wieder in Fahrt zu bringen. Nach Einschätzung des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen reichen die aktuellen Konditionen allein jedoch nicht aus, um flächendeckend bezahlbaren und energieeffizienten Wohnraum zu schaffen. Der Zinssatz für ein Darlehen mit 35 Jahren Laufzeit und 10 Jahren Zinsbindung liegt bei 2,84 Prozent effektiv.*

Aus den Analysen der Wohnungswirtschaft ergeben sich klare Handlungsfelder für politische Entscheidungen. Dazu zählen eine ambitioniertere Zinssatzgestaltung, die steuerliche Anpassung des §7b Einkommensteuergesetzes, eine zielgruppengerechte Ausrichtung der Förderprogramme sowie flankierende Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung.

Die anstehenden politischen Weichenstellungen betreffen unmittelbar breite Bevölkerungsschichten, die auf bezahlbaren Mietwohnungsneubau angewiesen sind. Sie beeinflussen ebenso die Planungssicherheit von Bauträgern und die Handlungsfähigkeit der Kommunen in der Wohnungspolitik. Ob die eingeschlagene Richtung tatsächlich zu mehr und bezahlbarem Wohnraum führt, hängt nun von den nächsten konkreten Maßnahmen ab.

Dieser Beitrag basiert auf einer Pressemitteilung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Weiterführende Quellen:

• „Die Baukosten für neu errichtete Wohngebäude stiegen von Januar 2022 bis Januar 2024 um rund 18,2 %, nachdem sie bereits von Januar 2020 bis Januar 2022 um etwa 19,1 % zugenommen hatten (Stand: 09.05.2024).“ – Quelle: https://www.destatis.de
• „Die durchschnittlichen Baukosten für Neubauwohnungen im Standard Effizienzhaus 55 in Großstädten liegen häufig zwischen rund 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Stand: 2023).“ – Quelle: https://www.tagesschau.de
• „Die Nettokaltmieten bei Erstvermietung neu gebauter Wohnungen in deutschen Großstädten lagen im Median bei etwa 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter, während energetisch hochwertigere Neubauten (z. B. Effizienzhaus 55/40) ein Mietpremium von rund 0,50 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter erzielen (Stand: 2023).“ – Quelle: https://www.zeit.de
• „Laut Deutschem Mieterbund führen energieeffizienzorientierte Förderprogramme wie EH40- oder frühere EH55-Programme zwar zu niedrigeren Heizkosten, aber häufig zu höheren Nettokaltmieten; daher sind flankierende Mietpreisbegrenzungen notwendig, um wirklich bezahlbaren Wohnraum zu schaffen (Stand: 2024).“ – Quelle: https://www.mieterbund.de
• „Die steuerliche Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz kann seit 2023 nur in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude mindestens dem Effizienzhaus-40-Standard und zusätzlich dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) entspricht (Stand: 15.06.2024).“ – Quelle: https://www.bundesfinanzministerium.de
• „Eine Evaluationsstudie zum Vorgänger der Sonderabschreibung zeigt, dass die steuerliche Förderung zusätzliche Neubauinvestitionen auslöste, der Mitnahmeeffekt jedoch erheblich war (Veröffentlichung: 2022).“ – Quelle: https://www.diw.de
• „Das DIW empfiehlt, die Förderung stärker auf tatsächlich knappheitsrelevante Segmente zu fokussieren und energetische Anforderungen mit anderen Instrumenten zu koordinieren, um Doppel- und Fehlanreize zu vermeiden (Veröffentlichung: 2022).“ – Quelle: https://www.diw.de
• „Im Jahr 2023 wurden im Rahmen der Programme ‚Klimafreundlicher Neubau‘ und Vorgängerprogramme Förderzusagen für rund 53.000 energieeffiziente Wohneinheiten erteilt, überwiegend im Effizienzhaus-40-Standard (Stand: 04.2024).“ – Quelle: https://www.bmwsb.bund.de