– ZIA fordert moderneres Planungs- und Baurecht für Büroimmobilien
– Büroimmobilien sollen flexibler, nachhaltiger und menschenzentrierter werden
– Kritik an zu vielen unterschiedlichen Regelwerken auf verschiedenen Ebenen
Büroimmobilien: ZIA fordert Ende der "Vorschriften aus der analogen Ära"
Anlässlich des Tags der Büroimmobilie am 4. November 2025 positioniert sich der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) als Stimme der Branche mit klaren Forderungen an die Politik. Der Spitzenverband, der durch mehr als 30 Mitgliedsverbände für rund 37.000 Unternehmen spricht*, drängt auf eine grundlegende Modernisierung des Planungs- und Baurechts.
ZIA-Präsidentin Iris Schöberl betont: „Die Arbeitswelt befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel – das Büro bleibt, aber es verändert sich. Nicht mehr Anwesenheit zählt, sondern Begegnung. Moderne Büros sind Orte der Kultur, der Zusammenarbeit und der Innovation.“ Sie fordert konkret: „Wir brauchen ein modernes Planungs- und Baurecht, das den Realitäten hybrider Arbeit und nachhaltiger Stadtentwicklung gerecht wird. Büroimmobilien dürfen nicht länger an Vorschriften aus der analogen Ära scheitern.“
Der Verband identifiziert drei zentrale Handlungsfelder: moderne, flexible Büroflächen in attraktiven Lagen, energetische Sanierungen im Bestand und gezielte Konversionen nicht mehr marktfähiger Objekte. Parallel zur politischen Positionierung zeichnete der ZIA mit dem ZIA Office Award 2025 bereits zum dritten Mal herausragende Büroprojekte aus*, die neue Maßstäbe in Innovation, Nachhaltigkeit und Nutzererlebnis setzen.
Rechtliche Weichenstellungen für moderne Büroimmobilien
Die Forderungen des Zentralen Immobilien Ausschusses nach moderneren Rahmenbedingungen für Büroimmobilien treffen auf einen sich wandelnden rechtlichen Kontext.
BauGB-Novelle: Ziel und Zeitplan
Eine große Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) befindet sich Stand Oktober 2024 im parlamentarischen Verfahren; Ziel ist die Einführung des Gebäudetyps E mit Inkrafttreten Anfang 2025*. Diese geplante Änderung zielt darauf ab, die rechtlichen Grundlagen für gemischt genutzte Gebäudetypen zu schaffen und könnte damit Flexibilität bei der Planung moderner Büroimmobilien erhöhen.
BEG IV und 'Bau-Turbo' als Beschleuniger
Mit der Verabschiedung des vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) im Oktober 2024 werden ab Januar 2025 Verwaltungsvereinfachungen wirksam*. Diese sollen Genehmigungsverfahren straffen und damit einen Beitrag zur Kostensenkung bei Bauvorhaben leisten.
Gleichzeitig hat der Bundestag im Oktober 2024 den 'Bau-Turbo' beschlossen, der eine erhebliche Beschleunigung ermöglichen soll*. Dieses Maßnahmenpaket adressiert direkt die von der Immobilienwirtschaft monierten langen Planungs- und Genehmigungszeiten.
Die zeitliche Abfolge zeigt: Auf die parlamentarischen Beschlüsse im Oktober 2024 folgen Anfang 2025 in Kraft tretende Änderungen.
Zahlen, Leerstand und Umnutzungs-Potenzial
Die Dimensionen des Büroleerstands in deutschen Metropolen zeigen, welches Potenzial für die Schaffung von Wohnraum bisher ungenutzt bleibt.* Aktuelle Zahlen nennen in den sieben größten deutschen Städten eine Menge leerstehender Büroimmobilien.* Diese Flächen bieten Raum für neue Wohnungen, wenn sie konsequent umgenutzt würden.*
Leerstand und Umwandlungspotenzial
Die Immobilienconsulting-Gesellschaft JLL bestätigt dieses Potenzial mit ihrer Prognose: Bis 2025 könnten in den sieben größten Metropolen durch Umnutzung leerstehender Büroflächen Mietwohnungen entstehen (Stand: 2024).* Diese Zahlen verdeutlichen, welch bedeutenden Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes die Konversion von Büroflächen leisten könnte.
Genehmigungsdauer als Hemmnis
Trotz dieser Zahlen scheitern viele Umnutzungsprojekte an bürokratischen Hürden. Die Genehmigungsverfahren für die Umwandlung von Büro- in Wohnraum variieren stark zwischen den Bundesländern. Die Bearbeitungszeiten reichen je nach Verfahren von 2–4 Wochen bis zu 2–3 Monaten (Stand: 2024). Diese Unterschiede in den Verwaltungsprozessen verzögern nicht nur einzelne Projekte, sondern bremsen insgesamt die dringend benötigte Schaffung von Wohnraum aus.
| Jahr | Kennzahl | Einheit | Quelle/Stand |
|---|---|---|---|
| 2024 | Bearbeitungszeit | 2–4 Wochen bis 2–3 Monate | Quelle/Stand* |
Die Diskrepanz zwischen dem theoretischen Potenzial und der praktischen Umsetzung zeigt, dass nicht nur der Leerstand selbst, sondern vor allem die regulatorischen Rahmenbedingungen optimiert werden müssen, um die Wohnraumlücke in den Ballungszentren wirksam zu verringern.*
Wie Büroumnutzungen Städte und Mieter verändern
Die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum wirkt sich auf mehreren Ebenen aus – von der Wohnungsmarktsituation über die Stadtentwicklung bis hin zu den konkreten Lebensrealitäten von Mietern. Leerstehende Büroflächen bieten ein erhebliches Potenzial, um den Wohnraummangel in Ballungsräumen zu mildern. Besonders in innenstädtischen Lagen könnten Bürogebäude, die nicht mehr genutzt werden, zu dringend benötigten Wohnungen werden und so die urbane Dichte intelligent nutzen, statt zusätzliche Flächen zu versiegeln.
Allerdings zeigen Erfahrungen aus der Praxis, dass lange Bearbeitungszeiten in den Bauämtern viele Projekte verzögern oder sogar scheitern lassen. Die Forderung des ZIA nach vereinheitlichten Regelwerken und digitalisierten Verfahren zielt genau auf diesen Engpass. Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschusses, bringt es auf den Punkt: „Sechzehn Länder, sechzehn Regelwerke – das ist Bürokratie pur.“ Diese Zersplitterung führt dazu, dass selbst vergleichbare Umbauvorhaben in verschiedenen Bundesländern mit völlig unterschiedlichen bürokratischen Hürden konfrontiert sind.*
Für Mieter könnten beschleunigte Umnutzungsverfahren konkret bedeuten: Mehr Wohnungsangebote in zentralen Lagen, kürzere Wege zur Arbeit und in der Freizeit sowie die Chance auf bezahlbaren Wohnraum in bereits erschlossenen Stadtvierteln. Gleichzeitig besteht die Herausforderung, die neuen Wohnungen tatsächlich sozialverträglich zu gestalten und Gentrifizierungseffekte zu vermeiden.*
Im Städtebau eröffnet die Büroumnutzung die Möglichkeit, monofunktionale Büroviertel in lebendige, durchmischte Quartiere zu verwandeln. Leerstehende Bürokomplexe, die nach Feierabend wie Geisterstädte wirken, könnten zu Orten mit Café-Besuchern, spielenden Kindern und einem pulsierenden Stadtleben rund um die Uhr werden. Diese Entwicklung würde nicht nur die Attraktivität der Innenstädte steigern, sondern auch zu einer nachhaltigeren Stadtstruktur beitragen, die kurze Wege und reduzierte Verkehrsbelastung ermöglicht.
Die Diskussion um vereinfachte Umnutzungsverfahren berührt somit grundlegende Fragen unserer Stadtentwicklung: Wie schaffen wir es, bestehende Bausubstanz sinnvoll weiterzunutzen, anstatt immer neue Flächen zu beanspruchen? Und wie gestalten wir Rahmenbedingungen, die sowohl den Wohnungsbedarf decken als auch lebenswerte Städte für alle Bewohner schaffen?
Büroimmobilien im Wandel: Welche Weichen stellt die Politik?
Die Diskussion um die Zukunft deutscher Büroimmobilien hat konkrete Konturen angenommen. Die Forderungen des Zentralen Immobilien Ausschusses nach moderneren Rahmenbedingungen treffen auf bereits initiierte Gesetzesvorhaben wie die BauGB-Novelle, das Gebäudeenergiegesetz (BEG IV) und beschleunigte Genehmigungsverfahren. Doch zwischen politischen Ankündigungen und praktischer Umsetzung klaffen weiterhin Lücken.
Politische Chancen und Umsetzungsfragen
Die BauGB-Novelle könnte tatsächlich mehr Flexibilität bei der Umnutzung von Bestandsimmobilien bringen. Parallel dazu bieten die Landesbauordnungen Spielraum für vereinfachte technische Anforderungen – eine Möglichkeit, die bislang kaum systematisch genutzt wird. Laut einer Analyse der Haufe Group (Stand: 2024) können die Bundesländer über ihre Bauordnungen die technischen Vorgaben für Büroumnutzungen deutlich absenken.*
Die größte Hürde bleibt die Umsetzungspraxis. Während die Bundesgesetzgebung vereinheitlichende Impulse setzen könnte, entscheidet sich der Erfolg letztlich vor Ort. Die von Immobilienunternehmen monierten langen Genehmigungsfristen und bürokratischen Hürden verschwinden durch legislative Reformen allein nicht.
Vor diesem Hintergrund stellt sich die zentrale Frage: Welche der diskutierten Maßnahmen kommen zügig voran – und welche bleiben im Dickicht der Zuständigkeiten stecken?
Die Informationen und Zitate in diesem Beitrag basieren auf einer Pressemitteilung des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA).
Weiterführende Quellen:
- „Die Bundesländer handhaben Genehmigungsverfahren für die Umnutzung von Büros zu Wohnraum unterschiedlich; Bearbeitungszeiten reichen je nach Verfahren von 2–4 Wochen bis zu 2–3 Monaten (Stand: 2024).“ – Quelle: https://www.planecobuilding.de/nutzungsaenderung/umwandlung-buero-in-wohnraum
- „Eine große Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) befindet sich Stand Oktober 2024 im parlamentarischen Verfahren; Ziel ist die Einführung des Gebäudetyps E zur Schaffung neuer effizienter Bau- und Umnutzungsmöglichkeiten, mit Inkrafttreten Anfang 2025.“ – Quelle: https://www.dlapiper.com/de-at/insights/publications/2024/11/legal-roadmap-2025-wir-navigieren-sie-durch-die-massgeblichen-rechtlichen-anderungen/real-estate-legal-roadmap-2024
- „Mit der Verabschiedung des vierten Bürokratieentlastungsgesetzes (BEG IV) im Oktober 2024 werden ab Januar 2025 Verwaltungsvereinfachungen im Immobilienrecht wirksam, die Flexibilität und Innovation bei Büroflächen fördern.“ – Quelle: https://www.dlapiper.com/de-at/insights/publications/2024/11/legal-roadmap-2025-wir-navigieren-sie-durch-die-massgeblichen-rechtlichen-anderungen/real-estate-legal-roadmap-2024
- „Eine empirische Erhebung zeigt einen Leerstand von 6,7 % der Büroimmobilien in den Top-7-Städten Deutschlands (Stand: 2024); durch Umnutzung könnten 152.000 Wohnungen entstehen.“ – Quelle: https://www.digitalwerk.io/hot-topics/hot-topics-post/vom-grossraum-zum-wohntraum-wann-sich-leerstehende-buros-in-wohnungen-umnutzen-lassen
- „JLL prognostiziert bis 2025 in den sieben größten Metropolen bis zu 20.000 neue Mietwohnungen durch Umnutzung leerstehender Büroflächen, was bis zu 40 % des ergänzenden Wohnungsbedarfs in diesen Städten decken könnte (Stand: 2024).“ – Quelle: https://finanzierung.com/newsroom/umwidmung-bueros-wohnraum/
- „Im Zuge der BauGB-Novelle (2024/2025) sind Sonderregelungen für Umnutzung und Konversion von Bürogebäuden auf Bundesebene vorgesehen; Länder können über Landesbauordnungen technische Anforderungen für Bestandsbauten senken, z.B. Nordrhein-Westfalen.“ – Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/immobilienrecht-umnutzung-von-bueros-zu-wohnungen_260_649594.html
- „Genehmigungsverfahren für Nutzungsänderungen sind bisher langwierig und unterscheiden sich stark je nach Kommune und Bundesland; Forderungen umfassen Fristen für Behörden, Digitalisierung und klarere Zuständigkeiten zur Beschleunigung (Stand: 2024).“ – Quelle: https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/immobilienrecht-umnutzung-von-bueros-zu-wohnungen_260_649594.html
- „Der Bundestag hat im Oktober 2024 den ‚Bau-Turbo‘ beschlossen, der eine erhebliche Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie mehr Flexibilität bei städtebaulichen Maßnahmen ermöglichen soll.“ – Quelle: https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw41-de-wohnungsbau-1111794
11 Antworten
Die Vorschriften sind wirklich ein großes Hindernis für Umnutzungsprojekte. Ich hoffe auf schnelle Verbesserungen durch den Bau-Turbo und andere Initiativen.
Das hoffe ich auch! Wir brauchen dringend eine Lösung für den Wohnraummangel.
Ich finde es spannend, wie sich unsere Städte verändern könnten durch neue Nutzungskonzepte für Büroflächen. Es wäre schön zu sehen, wie lebendige Stadtviertel entstehen.
Ja genau! Mehr Leben in den Städten ist wichtig! Aber was ist mit der sozialen Verträglichkeit? Wie können wir Gentrifizierung verhindern?
Die Idee, leerstehende Büros in Wohnraum umzuwandeln, klingt gut! Was haltet ihr von den Zahlen zur Umnutzung? Könnte das tatsächlich helfen?
Die aktuellen Vorschriften sind wirklich nicht mehr zeitgemäß. Ich hoffe, dass die BauGB-Novelle uns helfen kann, die Probleme zu lösen und mehr Wohnraum zu schaffen.
Ja, das wäre wichtig! Aber ich mache mir Sorgen über die Umsetzung der neuen Regeln. Glaubt ihr, dass es schnell genug geht?
Das sehe ich genauso! Die Politik muss jetzt handeln und nicht nur reden.
Ich finde die Forderungen des ZIA nach moderneren Büroimmobilien echt interessant. Besonders die Idee, dass Büroflächen flexibler werden sollen, ist wichtig für die Zukunft der Arbeit. Was denkt ihr über hybride Arbeitsmodelle?
Ich stimme zu! Hybride Modelle könnten wirklich viele Vorteile bringen. Aber wie gehen wir mit den alten Bürogebäuden um? Das ist doch ein großes Problem!
Das stimmt! Die alten Gebäude müssen umgewandelt werden, sonst bleibt viel Platz ungenutzt. Wie können wir das beschleunigen?