§ 246e BauGB: Neue Chancen für selbstnutzende Wohneigentümer – Nachbesserung fördert Wohnraumschaffung und flexible Nutzung

– § 246e BauGB künftig ohne Mindestanzahl ermöglicht rechtssichere Nachverdichtung kleiner Bauvorhaben
– Experimentierklausel gilt befristet bis 31.12.2030, Gemeinden müssen zustimmen, Zustimmungsfiktion gefordert
– Anpassungen ermöglichen generationenübergreifendes Bauen und flexiblen Wohnraumausbau für Pflege- und Familienbedarf

Nachbesserung bei § 246e BauGB: Ein Durchbruch für selbstnutzende Eigentümer*innen

Der Verband Wohneigentum hat die jüngste Überarbeitung des § 246e BauGB als „Durchbruch für selbstnutzende Eigentümer und Eigentümerinnen“ begrüßt. Im aktuellen Entwurf des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus hat das Bundesbauministerium eine wesentliche Forderung des Verbands aufgenommen: Die sogenannte Experimentierklausel soll künftig ohne Mindestanzahl an Wohneinheiten gelten. Das bedeutet, dass auch kleinere bauliche Vorhaben wie der Anbau einer Einliegerwohnung oder die Umnutzung eines Nebengebäudes schneller und rechtssicher genehmigt werden können.

Verena Örenbas, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum, betont: „Das ist ein echter Fortschritt – insbesondere für Eigentümer*innen, die für Kinder, Eltern oder Pflegekräfte auf dem eigenen Grundstück Wohnraum schaffen möchten.“ Es werde dadurch möglich, kleinteilige Nachverdichtung rechtlich einfacher und unbürokratischer umzusetzen. So eröffnet der Gesetzesentwurf neue Chancen, Wohnraum flexibel an veränderte Lebenssituationen anzupassen – etwa bei Pflegebedarf oder altersgerechtem Wohnen.

Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet und erlaubt Abweichungen vom bestehenden Bauplanungsrecht, sofern die zuständige Gemeinde zustimmt. Doch hier sieht der Verband Wohneigentum noch Handlungsbedarf: Nur mit einem aktiven Mitwirken der Kommunen könne dieses Zeitfenster tatsächlich genutzt werden. Ohne verbindliche Fristen, ohne Rechtsanspruch und ohne eine Begründungspflicht der Gemeinde bestehe das Risiko, dass wichtige Vorhaben abgelehnt oder verzögert würden.

Daher fordert der Verband eine sogenannte Zustimmungsfiktion nach dem Vorbild des § 36 Abs. 2 BauGB: „Wenn eine Gemeinde nicht innerhalb einer bestimmten Frist entscheidet, gilt die Zustimmung als erteilt.“ Nur so entstehe für Eigentümer*innen die nötige Planungs- und Investitionssicherheit, um Projekte verlässlich anzugehen.

Der Verband hebt hervor, dass selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer seit Jahrzehnten eine tragende Rolle in der Wohnraumversorgung spielen – durch Pflege und nachhaltige Nutzung von Bestandsimmobilien sowie generationsübergreifendes Bauen. Der geänderte Gesetzentwurf würdige diesen Beitrag erstmals explizit in einem zentralen Planungsinstrument.

Örenbas fasst die Perspektive zusammen: „Familiennah, nachhaltig, unkompliziert – so muss Wohnungsbau auch funktionieren.“ Jetzt komme es darauf an, diese gesetzlichen Möglichkeiten konsequent zu nutzen und umzusetzen.

Was die Neuregelung für Wohnraumschaffung und Kommunen bedeutet

Die jüngste Nachbesserung bei § 246e Baugesetzbuch (BauGB) bringt frischen Schwung in die deutsche Wohnraumpolitik. Besonders für selbstnutzende Eigentümer eröffnet die Reform neue Chancen: Sie können nun auch kleinere bauliche Vorhaben wie den Anbau einer Einliegerwohnung oder die Umnutzung eines Nebengebäudes deutlich unkomplizierter und schneller umsetzen. Bislang war die Experimentierklausel, die Abweichungen vom geltenden Bauplanungsrecht ermöglicht, an eine Mindestanzahl von Wohneinheiten gebunden. Diese Hürde entfällt nun, was eine flexiblere Nutzung vorhandener Grundstücke fördert und den Weg für kleinteilige Nachverdichtung ebnet. Dadurch wird Wohnraum dort geschaffen, wo der Bedarf steigt – gerade für Familien, ältere Menschen oder Pflegebedürftige, die auf eine wohnortnahe Versorgung angewiesen sind.

Diese Neuerung ist deshalb für die gesamte Wohnraumpolitik von Bedeutung, weil sie an einem der drängendsten Punkte ansetzt: dem Mangel bezahlbaren und passgenauen Wohnraums in vielen Städten und Gemeinden. Die Reform adressiert das Problem in doppelter Hinsicht: Sie setzt Impulse zur schnellen Schaffung von neuem Wohnraum und ermöglicht gleichzeitig, den Bestand an bestehenden Immobilien besser an individuelle Lebenssituationen anzupassen. In einem angespannten Wohnungsmarkt mit dauerhaft hoher Nachfrage kann dieser flexible Ansatz helfen, Flächen effizienter zu nutzen und neue, wohnortnahe Lösungen zu fördern.

Allerdings hängt der Erfolg der Neuregelung wesentlich davon ab, wie die Kommunen die Möglichkeiten der Experimentierklausel konkret umsetzen. Zwar ist die Anwendung der Ausnahmeregelung zeitlich bis Ende 2030 befristet und an die Zustimmung der zuständigen Gemeinden gebunden, doch fehlen bisher eindeutige gesetzliche Fristen und ein Rechtsanspruch auf Genehmigung. Das birgt das Risiko, dass Vorhaben trotz des vereinfachten rechtlichen Rahmens verzögert oder abgelehnt werden – etwa wenn Kommunen Bedenken oder Kapazitätsengpässe haben. Deshalb fordert der Verband Wohneigentum eine sogenannte Zustimmungsfiktion, die eine Genehmigung automatisch wirksam werden lässt, wenn die Gemeinde nicht innerhalb einer bestimmten Frist reagiert. Dies würde den Eigentümerinnen und Eigentümern die dringend notwendige Planungs- und Investitionssicherheit geben.

Neue Impulse für die Wohnraumpolitik

Die Reform bei § 246e BauGB kann als Schritt zu einem moderneren, bürgernahen Wohnungsbau betrachtet werden, der nicht allein auf Großprojekte und Neubaugebiete setzt. Stattdessen werden kleinmaßstäbliche, individuelle Lösungen gestärkt, die häufig von selbstnutzenden Eigentümern ausgehen. Dies umfasst:

• Flexiblere Wohnformen, die etwa generationenübergreifendes Wohnen oder Pflege im eigenen Zuhause ermöglichen
• Rechtssichere und schnellere Umsetzungen von Anbauten und Umnutzungen auf privaten Grundstücken
• Nachhaltige Nutzung von vorhandenen Flächen ohne den oft langwierigen und kostenintensiven Bauplanungsprozess

Diese Änderungen schaffen Anreize, den Wohnungsbestand zu optimieren und ergänzen konventionelle wohnungswirtschaftliche Strategien.

Herausforderungen und Chancen für Kommunen und Eigentümer

Kommunen stehen damit vor der Aufgabe, ihre Zustimmungen für solche Maßnahmen zügig und wohlüberlegt zu erteilen, um die Neuregelung wirksam zu gestalten. Sie müssen einen Balanceakt meistern zwischen:

• Wohnraumerweiterung und Erhalt städtebaulicher Qualität
• Berücksichtigung von Nachbarschaftsinteressen und öffentlichem Interesse
• Sicherstellung von Transparenz und Beteiligungsmöglichkeiten bei Bauvorhaben

Für Eigentümerinnen und Eigentümer entstehen neue Spielräume, die ohne die Verpflichtung zur Mindestwohnungsanzahl gelten. Dies bedeutet konkret:

• Mehr Planungssicherheit durch weniger bürokratische Hürden
• Möglichkeit, Wohnraum flexibel an familiäre oder persönliche Bedürfnisse anzupassen
• Erhöhte Attraktivität von Bestandsimmobilien als Wohnraum mit Zukunft

Dennoch sollten sie beachten, dass ohne eine Zustimmungsfiktion rechtliche Unsicherheiten und Verzögerungen möglich bleiben.

Auswirkungen auf verschiedene Zielgruppen:

• Selbstnutzende Eigentümer: Schnellerer Ausbau oder Umbau von Wohnraum für familiäre Zwecke
• Kommunalverwaltungen: Erhöhte Verantwortung und Bedarf an zügigen, transparenten Entscheidungen
• Menschen mit Pflege- oder Betreuungsbedarf: Mehr Wohnraum in vertrauter Umgebung
• Städtische Quartiere: Förderung der Nachverdichtung mit geringerer Flächeninanspruchnahme
• Wohnungsmarkt allgemein: Beitrag zur Entlastung angespanntes Angebots durch kleinteiligen Neubau

Insgesamt signalisiert die Nachbesserung des § 246e BauGB, dass flexible, nutzerorientierte Ansätze in der Wohnraumpolitik zunehmend an Bedeutung gewinnen. Ob dies ausreicht, um die Herausforderungen auf angespannten Wohnungsmärkten nachhaltig zu meistern, hängt von der praktischen Umsetzung in den Kommunen und der Bereitschaft der Eigentümer ab, diese neuen Chancen aktiv zu nutzen.

Die Informationen und Zitate in diesem Beitrag basieren auf einer Pressemitteilung von Verband Wohneigentum.